Příjem zpravidla podléhá zákonné povinnosti přiznat a odvést daň. Zákon však pamatuje na některé výjimky, které dávají daňovým poplatníkům možnost částečného a/nebo úplného osvobození od daně z příjmů. Jedním z případů jmenovaných zákonem je i osvobození od daně při prodeji nemovitosti, jsou-li splněny zákonem předepsané podmínky. V dnešním článku se budeme zabývat situacemi, kdy přichází v úvahu osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti.
Podmínky pro to, abyste měli nárok na osvobození od daně z příjmů v případě prodeje nemovitosti stanoví zákon o daních z příjmů. Ten rozlišuje několik různých situací, kdy k osvobození může dojít.
Bezprostřední bydliště po dobu 2 let
První situace, která zakládá nárok na osvobození od daně při prodeji nemovitosti. Nemovitostí máme v tomto případě na mysli rodinný dům a související pozemek, bytový dům a související pozemek nebo jednotku (byt), která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru. Je to kvůli tomu, aby skutečně sloužila k bydlení, a ne například jako kancelář, a to ani její část.
Povinnosti platit daň z příjmů při prodeji nemovitosti nastane, pokud splníte následující podmínky:
- prodáváte nemovitost,
- ve které jste měli bezprostředně před prodejem nemovitosti bydliště,
- alespoň 2 roky.
Poplatník (prodávající) musí mít bezprostředně alespoň 2 roky před prodejem nemovitosti, v nemovitosti své bydliště. Bezprostředně znamená, že mezi obdobím, kdy byla nemovitost bydlištěm poplatníka a dnem kdy došlo k prodeji nemovitosti, neexistovalo období, kdy by měl poplatník bydliště jinde. Bydlištěm je místo, kde se poplatník skutečně zdržuje. Nemusí to tedy být nahlášené trvalé bydliště.
Doba, po kterou měl poplatník bydliště v prodávané nemovitosti, musí činit alespoň 2 roky. Tato doba se počítá od chvíle, kdy se nemovitost stala bydlištěm poplatníka, do okamžiku prodeje nemovitosti.
Pokud nemovitost spadá do společného jmění manželů, stačí aby podmínky pro osvobození od daně z příjmů splnil jen jeden z manželů. Pokud měl tedy např. jeden z manželů bezprostředně před prodejem nemovitosti bydliště v dané nemovitosti po dobu 10 let, a druhý manžel pouze 1 rok, jsou podmínky pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob splněny, ačkoli jeden z manželů sám podmínky nesplňuje.
Nezapomínejte, že se na Vás mohou vztahovat povinnosti provést potřebná oznámení. V těchto případech jste povinni správci daně (finančnímu úřadu), že jste získali a využili takto získaný příjem na nákup nemovitosti pro účely obstarání bytové potřeby.
Vlastnictví nemovitosti 5 let před prodejem
Pokud vlastníte nemovitost zákonem stanovenou dobu před jejím prodejem, máte nárok na osvobození příjmu. Do roku 2021 musela tato doba činit alespoň 5 let. Potom však došlo ke změně zákona o daních z příjmu, při které byla tato doba zvýšena na zmíněných 10 let. Pokud jste tedy nabyli prodávanou nemovitost do 31. 12. 2020, stále pro Vás platí doba 5 let.
Vlastnictví po dobu 10 let před prodejem
Nárok na osvobození od daně z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitostí získaných po 31.12.2020 (od roku 2021). Doba mezi nabytím vlastnictví k rodinnému domu a souvisejícímu pozemku, bytovému domu a souvisejícímu pozemku nebo k jednotce, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru a prodejem nemovitosti (popřípadě vypořádáním spoluvlastnictví) přesáhla 10 let.
Dědictví
Doba se v některých případech zkracuje, že jde-li prodávanou nemovitost získanou děděním (vztahuje se pouze na zákonem označené osoby blízce příbuzné). To platí i pro nemovitost, která je předmětem vypořádání spoluvlastnictví. Je tomu tak, pokud měl zůstavitel, od kterého jste nemovitost nabyli prokazatelně nemovitost ve vlastnictví. Zároveň musel být zůstavitel vašim manželem či příbuzným v linii přímé (rodič, potomek,…).
Doba mezi nabytím a prodejem se v takových případech zkrátí o dobu, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil původní vlastník. Pokud tedy zdědíte rodinný dům po babičce, která v něm bydlela 10 let a můžete to prokázat, máte nárok na osvobození od daně z příjmů, i když Vy sami vlastníky po dobu 10 let nebyli.
Jakých případů se osvobození od daně při prodeji nemovitosti netýká?
Ačkoli na Vás dopadá alespoň jedna z výše zmíněných situací, osvobození od daně z příjmu se Vás netýká, jestliže:
- nemovitost spadá nebo spadala (v posledních 2 nebo 10 letech) do obchodního majetku
- během rozhodných dob (2 a 10 let) jste uskutečnili budoucí prodej nemovitosti (pomocí smlouvy o smlouvě budoucí), a to i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 či 10 letech.
Podmínka vlastnictví alespoň 10 let nebude mít navíc efekt ještě v jednom případě prodeje práva stavby. Bude tomu tak, pokud není zřízena stavba, která právu stavby odpovídá. Opět platí, že stejná situace nastane i v případě spoluvlastnického vypořádání. Tyto výjimky brání zneužívání osvobození od daně z příjmu.
Vždy provádějte kontrolu, zda skutečně máte nebo nemáte nárok na osvobození od daně z nemovitosti. Porušení povinnosti mohou znamenat pokutu i povinnost daň následně přiznat a doplatit v plné výši.
Závěr
Naše advokátní kancelář pro Vás rozebrala některé případy osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti. Byly jimi situace prodeje nemovitosti, ve které měl poplatník bezprostředně 2 roky před prodejem bydliště a situace, kdy doba mezi nabytím a prodejem předmětné nemovitosti přesáhne 10 (popř. 5 let).
V příštím článku si rozebereme další případ, osvobození od daně z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitosti, a to pro zajištění vlastní bytové potřeby.
Pokud Vám článek pomohl, budeme rádi za jeho sdílení, případně za Váš komentář prostřednictvím sociálních sítí (Facebook, Instagram, LinkedIN). Potřebujete-li pomoci, neváhejte se na nás obrátit.
