Po uskutečnění nákupu či prodeje bytu právní povinnosti ani zdaleka nekončí. Po převodu nesmíte zapomenout na své povinnosti daňové. Na straně prodávajícího bystě měli mít na paměti zejména: daň z příjmu při prodeji nemovitosti a oznámení změny v dani z nemovité věci (dříve označována jako „daň z nemovitosti“). Na straně kupujícího se pak jedná o povinnost přihlásit se k dani z nemovité věci.
V minulosti měl kupující rovněž povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitosti. Ke zrušení této daně došlo v roce 2020. Daň z nabytí nemovitosti tak dnes již kupující neplatí.
Tímto článkem si nejprve rozebereme příjmovou daň a z ní vyplývající povinnosti. V navazujícím příspěvku si pak rozebereme dopady související s daní z nemovité věci. Jedná se o příspěvek ze série článků o kupní smlouvě k nemovitosti z oblasti práva smluvního a práva daní.
Daň z příjmů fyzických osob
Povinnost přiznat a zaplatit daň z příjmu mají fyzické osoby, které mají na území České republiky trvalé bydliště nebo se zde obvykle zdržují (převážnou část roku) a řídí se zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu. Prodej nemovitosti spadá nejčastěji pod kategorii ostatní příjmy (příležitostný příjem). Danit budete za předpokladu, že nesplníte ani jednu z podmínek pro osvobození od daně. Sazba daně činí 15 %.
Základ daně (celá částka získaná z prodeje)se sníží o náklady spojené s uskutečněním prodeje (nákupní cena, renovace, provize a jiné náklady). Daněn tak bude rozdíl mezi cenou, za kterou jste nemovitost prodali a cenou, za kterou jste nemovitost nabyli.
Například pokud jste nemovitost koupili za 2 miliony a prodali za 3 miliony, danit se bude zisk z prodeje, tedy 1 milion. Když prodáte nemovitost za stejnou cenu (nebo nižší), za jakou jste nemovitost nabyli, nebudete danit nic. Existují však další možnosti, kdy se příjem z prodeje danit nebude.
Osvobození od daně
První možností osvobození od daně z příjmů je bydliště prodávajícího v domě či bytě, který prodal. Jestliže jste v nemovitosti bydleli nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, bude se vás týkat osvobození od daně. Neznamená to, že v nemovitosti musíte mít zapsaný trvalý pobyt, stačí, když 2 roky v domě či bytě opravdu bydlíte. Musíte však dokázat, že jste v nemovitosti bydleli – např. výpisem z účtu, doložit platby za energie, čestné prohlášení sousedů apod. Dávejte si však pozor i na jiné povinnosti z oblasti daní, zejména pak oznámení osvobozených příjmů.
Jestliže jste v nemovitosti bydleli po dobu kratší než 2 roky, stále se vás může týkat osvobození od daně. Za podmínky, že získané prostředky z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Zákon stanoví, co se bytovou potřebou rozumí. Jedná se zejména o:
- výstavbu rodinného či bytového domu, výstavbu bytové jednotky;
- koupě pozemku, pokud na něm bude do 4 let od nabytí pozemku zahájena výstavba domu či jednotky;
- úplatné nabytí bytového či rodinného domu nebo jeho rozestavěné stavby, úplatné nabytí bytové jednotky;
- údržba a změna stavby bytového či rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání bytové jednotky;
- splacení úvěru nebo zápůjčky, kterou jste použili na financování bytových potřeb.
Když tedy zisk z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, nemusíte zisk z prodeje danit. Tuto skutečnost ale musíte oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. To znamená, že po prodeji nemovitosti musíte zisk použít na obstarání bytové potřeby do 1 roku od prodeje. Správci daně toto oznámíte do konce zdaňovacího období (tedy do konce března).
Časový test
Další možností osvobození vašeho zisku od povinnosti placení daně, je splnění tzv. časového testu. Doba trvání vlastnictví se počítá od nabytí nemovitosti po její prodej. Jelikož došlo ke změně zákona, platí 2 časové testy trvání vlastnictví. Pro nemovitosti pořízené v roce 2020 platí doba 5 let. Pro nemovitosti nabyté od roku 2021 platí časový test 10 let.
Pokud jste nemovitost zdědili po příbuzném v řadě přímé nebo od manžela, nemusíte pro osvobození od daně čekat 10 let. Protože do doby trvání vlastnictví se v tomto případě započítává doba, po kterou zůstavitel (tedy příbuzný v řadě přímé či manžel) nemovitost prokazatelně vlastnil. V případě že, zůstavitel vlastnil nemovitost 8 let, vy jste po něm nemovitost zdědili, můžete nemovitost za 2 roky prodat a nebudete povinni platit daň.
Povinnost daň zaplatit
V případě nesplnění žádné z podmínek pro osvobození od daně, máte povinnost zaplatit daň z příjmu při prodeji nemovitost., tedy zdanit zisk z prodeje. Daňové přiznání odevzdáte do 1. dubna u příslušného finančního úřadu. V případě daňového přiznání podaného elektronicky je lhůta do 2. 5.
Místní příslušnost se řídí místem trvalého pobytu fyzické osoby. Daňové přiznání lze podat pouze na tiskopisu vydaném Ministerstvem financí osobně na pracovišti finančního úřadu nebo elektronicky formou datové zprávy. Pokud má právnická osoba datovou schránku zřízenou ze zákona, musí daňové přiznání učinit pouze elektronicky datovou zprávou podepsanou způsobem, se kterým jiný právní předpis spojuje účinky vlastnoručního podpisu.
Povinnost podat daňové přiznání má každá fyzická osoba, která dosáhla vyššího příjmu než 15.000,- Kč. Fyzická osoba má povinnost daň sama vyčíslit a uvést všechny potřebné údaje. Daň může zaplatit: bezhotovostní platbou, v hotovosti na finančním úřadu, v hotovosti prostřednictvím poštovní poukázky typu A. Splatnost daně nastává v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání.
Daň z příjmů právnických osob
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se týká též právnických osob, které mají v České republice sídlo nebo místo svého vedení. Předmětem daně právnických osob jsou příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li v zákoně uvedeno jinak. Zákon stanoví celou řadu možností pro osvobození od daně z příjmu.
Prodejem nemovitosti však právnické osoba nabývá příjem, který má povinnost zdanit vždy. Právnická osoba nemusí danit některé bezúplatné příjmy, jako je např. příjem z nabytí dědictví nebo odkazu. Pokud tedy právnická osoba zdědí bezúplatně nemovitost, tento příjem dani nepodléhá, spadá do příjmů osvobozených.
Sazba daně pro právnické osoby je 19 %, pokud zákon nestanoví jinak (např. u základního investičního fondu nebo u fondu penzijní společnosti). Zdaňovacím obdobím je potom kalendářní či hospodářský rok. Povinnost podat daňové přiznání má každý poplatník kromě zákonem stanovených výjimek (např. veřejná obchodní společnost nebo veřejně prospěšný poplatník při splnění dalších podmínek). Právnická osoba má povinnost podat daňové přiznání do 3 měsíců po uplynutí zdaňovacího období.
Daňové přiznání lze podat jen na tiskopise vydaném Ministerstvem financí nebo na vzoru, který odpovídá vzoru podle vyhlášky, a to osobně či poštou na pracovišti finančního úřadu, nebo elektronicky datovou zprávou. Pokud má právnická osoba datovou schránku zřízenou zákonem, musí daňové přiznání učinit pouze elektronicky datovou zprávou. Místní příslušnost správce daně se řídí sídlem právnické osoby. Sídlem se rozumí adresa, pod kterou je právnická osoba zapsaná v obchodním nebo obdobném veřejném rejstříku.
Závěr
Koupí nebo prodejem domu či bytu vaše právní povinnosti nekončí. Kromě právních služeb z oblasti majetku a věcných práv, využijete zcela jistě i služby z oblasti daňového práva či práva správního. V případě prodeje nemovitosti může na prodávajícího dopadat povinnost zdanit zisk z prodeje a oznámit změnu okolností finančnímu úřadu. Kupující má oproti tomu povinnost nahlásit změnu okolností na finanční úřad a platit každoročně daň z nemovité věci. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti není radno podceňovat, ostatně jako všechny ostatní daňové povinnosti.
Potřebujete poradit v oblasti daní, které souvisí s prodejem či nákupem nemovité věci? Naše advokátní kancelář poskytuje právní poradenství a služby nejen pro oblast nemovitostí a majetku, ale také pro oblast daňového či správního práva. Napište nám, domluvte si s námi osobní či online schůzku a společně vyřešíme jakýkoli právní problém.
Pro více rad a tipů nás sledujte také na našich sociálních sítích – Facebook, LinkedIn či Instagram.
