Po uskutečnění nákupu či prodeji bytu právní povinností ani zdaleka nekončí. Po převodu nesmíte zapomenout na své povinnosti z oblasti. Na straně prodávající se jedná zejména o povinnost oznámit a zdanit příjem z prodeje a oznámit změnu v dani z nemovitosti. Na straně kupujícího se pak jedná o povinnost přihlásit se k dani z nemovité věci. Daň z přijmu prodej bytu je nedílnou součástí každého úplatného převodu bytu.
V minulosti měl kupující rovněž povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitosti. Tato byla zrušena v roce 2020. Daň z nabytí nemovitosti tak dnes již kupující neplatí.
V tomto článku si nejprve rozebereme příjmovou daň a z ní vyplývající povinnosti. Dále se budeme věnovat dani z nemovité věci. Jde o tématický příspěvek kupní smlouvy na byt z oblasti práva smluvního a daní.
Daň z příjmu prodej bytu u fyzické osoby
Povinnost přiznat a zaplatit daň z příjmu mají fyzické osoby, které mají na území České republiky trvalé bydliště nebo se zde obvykle zdržují (převážnou část roku). Prodej nemovitosti spadá nejčastěji pod kategorii ostatní příjmy (příležitostný příjem). Danit budete za předpokladu, že tento příjem nebude osvobozen od daně.
Osvobození od daně při obývání bytu
Obývání bytu více než 2 roky
Pokud jste ve vlastním bytě bydleli nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, budete od daně z příjmu osvobozeni. Nemusíte mít v bytě zapsaný trvalý pobyt. Postačí, pokud 2 roky v prodaném bytě opravdu bydlíte. Musíte prokázat, že jste v nemovitosti bydleli. Můžete to doložit např. výpisem z účtu, platby za energie, čestné prohlášení sousedů apod.
Obývání bytu méně než 2 roky
Pokud jste v nemovitosti bydleli po dobu kratší než 2 roky, stále můžete být od daně osvobozeni. Splníte-li podmínku, že získané prostředky z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby podle zákona. Jedná se zejména o využití prostředků na:
- výstavbu rodinného či bytového domu, výstavbu bytové jednotky;
- koupě pozemku, pokud na něm bude do 4 let od nabytí pozemku zahájena výstavba domu či jednotky;
- úplatné nabytí bytového či rodinného domu nebo jeho rozestavěné stavby, úplatné nabytí bytové jednotky;
- údržba a změna stavby bytového či rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání bytové jednotky;
- splacení úvěru nebo zápůjčky, kterou jste užili na financování bytových potřeb.
Když tedy příjem z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, nemusíte příjem z prodeje bytu při splnění podmínek zákona danit. Musíte však oznámit správci daně splnění podmínek pro osvobození do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. To znamená, že po prodeji nemovitosti musíte aktivně oznámit finančnímu úřadu.
Osvobození od daně z příjmu při neobývání bytu
Dále můžete být osvobozeni od daně z příjmu při splnění tzv. časového testu (uplynutí času). Pokud vlastníte daný byt po určitou dobu, osvobodíte příjem. Doba trvání vlastnictví se počítá od nabytí nemovitosti po její prodej.
V důsledku změny zákona dnes platí 2 režimy časových testů.
Byt získaný před 1.1.2021 (5 let)
Pokud jste byt získali do 31.12.2020, bude se na vás vztahovat splnění podmínky 5 let od nabytí bytu.
Byt získaný od 1.1.2021
Pro nemovitosti nabyté od roku 2021 platí časový test 10 let.
Pokud jste nemovitost zdědili po příbuzném v řadě přímé nebo od manžela, nemusíte pro osvobození od daně čekat 10 let. Do doby trvání vlastnictví se v tomto případě započítává doba, po kterou původní vlastník (tedy příbuzný v řadě přímé či manžel) byt prokazatelně vlastnil. V případě že, zůstavitel vlastnil nemovitost 8 let, vy jste po něm nemovitost zdědili, můžete nemovitost za 2 roky prodat a budete od daně osvobozeni.
Neosvobozený příjem
V případě nesplnění žádné z podmínek pro osvobození od daně, máte povinnost zisk z prodeje danit. Daňové přiznání odevzdáte do konce března (za uplynulý roky) u příslušného finančního úřadu. V případě daňového přiznání podaného elektronicky je lhůta do 2. 5. Lhůtu si můžete i prodloužit, pokud vám daňové přiznání provádí daňový poradce.
Kdo a jak podává
Daňové přiznání lze podat pouze na tiskopise vydaném Ministerstvem financí osobně na pracovišti finančního úřadu nebo elektronicky formou datové zprávy. Povinnost podat daňové přiznání má každá fyzická osoba, která dosáhla vyššího příjmu než 15.000 Kč,-. Fyzická osoba je povinna daň sama vyčíslit a uvést všechny potřebné údaje. Daň lze zaplatit: bezhotovostní platbou, v hotovosti na finančním úřadu, v hotovosti prostřednictvím poštovní poukázky typu A. Daň je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání. Místní příslušnost se řídí místem trvalého pobytu fyzické osoby (kde převážně žijete a jste vedeni, tam podáváte a hradíte).
Výpočet a sazby
Sazba daně činí 15 % (může však být navýšena i o solidární daň). Základ daně (celá částka získaná z prodeje) snížíte o náklady spojené s uskutečněním prodeje (nákupní cena, renovace, provize a jiné náklady) a získání nemovitosti. Daníte tak rozdíl mezi cenou, za kterou jste nemovitost prodali, a mezi cenou, za kterou jste nemovitost nabyli a co jste na ni vynaložili. Např. pokud jste byt koupili za 2 miliony a následně prodali za 3 miliony, zdaníte jen příjem z prodeje (1 milion).
Daň z příjmu prodej bytu u právnické osoby
Poplatníkem daně z příjmů právnických osob je právnická osoba, která má v České republice sídlo nebo místo svého vedení. Předmětem daně právnických osob jsou příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li v zákoně uvedeno jinak. Zákon stanoví celou řadu možností, co můžete od daně z příjmů právnických osob osvobodit. Prodej bytu však do ustanovení o osvobození nespadá, a bude se danit téměř vždy. Právnická osoba je osvobozena od některých bezúplatných příjmů, jako je např. příjem z nabyti dědictví nebo odkazu. Pokud tedy právnická osoba zdědí bezúplatně nemovitost, bude tento příjem osvobozen.
Pravidla zdanění
Sazba daně pro právnické osoby je 19 %, pokud zákon nestanoví jinak (např. u základního investičního fondu nebo u fondu penzijní společnosti). Zdaňovacím obdobím je potom kalendářní či hospodářský rok. Povinnost podat daňové přiznání má každý poplatník kromě zákonem stanovených výjimek (např. veřejná obchodní společnost nebo veřejně prospěšný poplatník při splnění dalších podmínek). Právnická osoba je povinna podat daňové přiznání do 3 měsíců po uplynutí zdaňovacího období.
Kdy a kam podat?
Daňové přiznání lze podat jen na tiskopise vydaném Ministerstvem financí nebo na vzoru, který odpovídá vzoru podle vyhlášky. Daňové přiznání lze podat osobně či poštou na pracovišti finančního úřadu, nebo elektronicky datovou zprávou. Pokud má právnická osoba zpřístupněnou datovou schránku, která jí byla zřízena zákonem, musí daňové přiznání učinit pouze elektronicky datovou zprávou. Místní příslušnost správce daně se řídí sídlem právnické osoby. Sídlem se rozumí adresa, pod kterou je právnická osoba zapsaná v obchodním nebo obdobném veřejném rejstříku.
Závěr
Prodejem nebo koupí domu či bytu vaše povinnosti nekončí. V případě prodeje nemovitosti může na prodávajícího dopadat povinnost zdanit příjem z prodeje a oznámit změnu okolností finančnímu úřadu. Nenechávejte daňové povinnost bez povšimnutí. Díky racionální úvaze provedené ještě před prodejem bytu můžete dosáhnout daňové úspory. Daň z přijmu prodej bytu musí být vypočtena a odvedena v souladu se zákonem, jinak vám hrozí citelné sankce a pokuty.
Převádíte byt a potřebujete poradit? Obraťte se na nás.
