Co nás zajímá při uzavření kupní smlouvy na byt (jednotky)?

- Ladislav Šmarda

Před realizací nákupu nebo prodeje bytu se klienti často ptají na praktické otázky související s převodem dané jednotky. Kupní smlouva na byt i navazující procesy přirozeně vzbuzují v lidech otázky ohledně jednotlivých kroků a jak se na jejich realizaci připravit. Smluvní postup vedoucí k převodu bytu je poměrně obsáhlý a schválení katastrálním úřadem, tedy převod nemovitosti na nového vlastníka je až pomyslnou třešničkou na dortu. Základní kroky celého procesu převodu bytu jsme si pro vás pro přehled připravili v sérii článků na toto téma.

Rozbor  jednotlivých části celého procesu jsme si pro vás připravili, neboť každá představuje specifický milník. Díky poznání jednotlivých kroků lépe znáte a chráníte svá práva. Tento článek bude vstupní branou segmentů, které pro vás připravíme v jednotlivých etapách (nástin témat)

Před uzavřením kupní smlouvy na byt

Úvodní část celého procesu je spojena s hodnocením bytu a následného hledání zájemce o koupi. Prodávající v této souvislosti zvažuje, zda vhodného kupujícího vyhledá vlastní cestou (např. z okruhu známých či rodinných příslušníků) nebo svěří prodej nemovitosti do rukou odborníka v podobě realitního makléře. Navazujícím krokem je předběžné vyjednání podmínek, za nichž bude prodej realizován. Na straně kupujícího musíte v této fázi rovněž vyhodnotit, jakým způsobem budete nákup bytu financovat. Pomyslným závěrem jednání smluvních stran je shoda na základních smluvních ujednáních (zhruba víme, co chceme a za kolik).

Proč je předsmluvní etapa důležitá?

Jedná se o opomíjenou část celého procesu. Správným zvládnutím předcházíte nechtěným budoucím situacím. Jde pak zejména:

  • Neobjektivní posouzení stavu bytu před prodejem může v budoucnu znamenat práva z vadného plnění. Kupující je nespokojen se stavem bytu, a domáhá se slevy z kupní ceny žalobou soudu;
  • Nesprávným stanovením kupní ceny bytu se prodávající ochudí nebo vystaví riziku budoucího sporu. Na straně kupujícího představuje příliš nízká cena riziko potenciálního sporů o zrušení smlouvy;
  • Pouze výběr kvalitního kupujícího zajistí úhradu kupní ceny (solventnost), ale i splnění jiných navazujících povinností (nezapomeňte např. na pohledávky či závazky ze společného bytového fondu SVJ). Insolventní kupující znamená obrovský problém. Nechcete řešit problémy s odstoupením od smlouvy, ani řešit žaloby na náhradu škody.
  • Špatný výběr realitní kanceláře nebo zprostředkovatele nevede k uspokojení prodávajícího, ani kupujícího(prodej za každou cenu bez ohledu na následky, upřednostnění nechtěných kupujících). Zvolte partnery, kteří jsou spolehliví a nehledí pouze na svoji provizi (k tomu příspěvek na téma rezervační smlouvy a smlouvy o realitní zprostředkování);
  • Chybný výběr úvěrující instituce může překazit získání financování nebo prodloužit celou transakci;
  • Atd…

Podcenění předsmluvní fáze před uzavřením kupní smlouvy, může znamenat výrazné komplikace a stav nejistoty i několik let po převodu bytu. Hlídejte práva již v úvodní fázi vyjednávání podmínek převodu bytu.

Uzavření kupní smlouvy na byt

Kontrola a následné připojení podpisu na vyhotovené znění smluvní dokumentace. V segmentu se budeme věnovat častým problémům spojeným s uzavřením kupní smlouvy. V písemném znění musíte skutečně zachytit vše, co jste si předem domluvili. Zapsaná smluvní ujednání ne vždy odpovídají nepsané dohodě, která podpisu předchází. Smluvní strany musí důsledně hájit své zájmy. Zájem kupujícího / prodávající / realitního zprostředkovatele / právníka / finanční poradce nebývá totožný.

Proč je písemné znění kupní smlouvy důležité?

Lidé opomíjejí právní význam zapsaných ujednání smlouvy. Nejde jen o otázku správné identifikace převáděného bytu (i když v případě převodu bytu/jednotky lze narazit na enormní množství nesprávností) a podstatné náležitosti. Znění smlouvy se netýká jen výše kupní ceny či její splatnosti (znění smlouvy mnohdy čítá velké množství jiného textu).

Mnohdy lidé nevěnují pozornost zcela zásadním smluvním otázkám. Často právě vedlejší smluvní ujednání (o stavu nemovitosti, reklamace a vad, záruk, převody energií nebo závazky související s bytem) hrají v řešení budoucích otázek nepopsatelný význam. Smluvní vyřešení těchto otázek proto zastává významnou úlohu na formování nadcházejících vztahů.

Správně zvolené smluvní mechanismy se stávají integrálním prvkem ochrany dané smluvní strany. Pokud si své vlastní zájmy smluvně nezajistíte, jde to k vaší tíži. Vyjednané podmínky musíte výslovně zapracovat v písemném textu podepsané smlouvy, jinak je vaše pozice vždy oslabena (k tomu náš článek). Ústně sjednané totiž ne vždy nutně odpovídá písemnému znění smlouvy. Před uzavřením smlouvy se silným subjektem, např. developerem se vyplatí rozumět okruhu práv i povinností spojených s nákupem bytu a co provést, pokud nastanou problémy.

Dále představíme smlouvu o advokátní úschově jako nenahraditelný prostředek k realizaci zaplacení kupní ceny. I zde buďte obezřetní v nastavení a odsouhlasení podmínek výplaty zdrojů. Advokát zajištěný protistranou nemusí nutně hájit vaše práva a oprávněné zájmy. S tímto okruhem témat nutně souvisí i problematika zjišťování původu zdrojů a plnění povinností na úseku povinností proti praní špinavých peněz (AML).

Postup po uzavření kupní smlouvy bytu

V této sekci se budeme věnovat vysvětlení procesů před katastrálním úřadem a dále řešení problematických vztahů po převodu bytu. Vkladové řízení je standardizovaný proces, v jehož závěru dojde k zápisu vlastnického práva kupujícího. Poměrně zajímavou tématikou je však proces řešení reklamací vad nemovitostí. Jde o problematiku spojenou s uplatněním práv z vad, pokud byt (jednotka) neodpovídá řádnému plnění (podle smlouvy nebo zákona). Smluvní úprava se velmi často užije přednostně před zákonem . Znovu zde proto vyzdvihujeme význam zapsaných ujednání v rámci smlouvy. Konečně se v této fázi zaměříme na některé daňové otázky spojené s převodem bytu a jakým způsobem mají být plněny. Půjde o pomoc prodávajícím i kupujícím.

Proč je třeba být i obezřetný i po podpisu smlouvy?

Prodlení a nesprávný postup reklamace negativně ovlivní vaše práva. Nesprávná nebo neúplná smluvní znění o stavu bytu vedou k soudním sporům. Zachycením ve smluvní úpravě, můžete eliminovat budoucí spory a znalostí vašich práv efektivně provést nápravu. Smluvní úprava šitá na míru může zvýhodnit práva vaší smluvní strany. Reklamační procesy i práva z vad lze smluvně prostřednictvím vhodně zvolených smluvních mechanismů limitovat nebo naopak rozšířit.

Nesplnění daňových povinností vede ke zbytečným sankcím a pokutám. Plnění povinností na úseku daní není nic složitého, pokud smluvní strany o svých povinnostech vědí a jsou připraveny k jejich plnění.  

Závěr

V každé fázi procesu převodu bytu je třeba chránit svá práva a nároky. Nepodceňte význam jednotlivých otázek. I když vám může připadat, že jde o standardizována řešení, vždy se v konkrétním případě jedná právě Vás, ať už byt zrovna prodáváte nebo kupujete.

Prodáváte byt? Rádi vám pomůžeme s kupní smlouvou. Neváhejte nás kontaktovat. Sledujte nás na sociálních sítích (FacebookInstagramLinkedIn) a buďte s nám v kontaktu.