Pacht představuje smluvní dohodu mezi vlastníkem nemovitosti (propachtovatelem) a uživatelem (pachtýřem), která umožňuje pachtýři využívat a hospodařit s daným majetkem za předem stanovených podmínek. Pacht je termín, který se často objevuje v souvislosti s užíváním půdy, lesa nebo jiných pozemků určených k obhospodařování. Pravdou však je, že pacht nemusí být sjednán pouze ve vztahu k zemědělským pozemkům, byť je v tomto sektoru zcela jistě nejhojněji využíván. Používá se často i v lesnictví nebo rybářství.
Pachtovní smlouvu můžete uzavřít ale také k obchodnímu závodu (podniku), tzn. např. restauraci, bistru či například k posilovně (např. jako pacht závodu – část podniku). V případě restaurace, bistra či posilovny tyto prostory nejen užíváte, ale zároveň vám generují zisk (tím, že jejich provozováním vyděláváte), a tím je tedy i požíváte. Stejně jako u hospodářských pozemků si z nich berete plody, které zde vypěstujete. V tomto článku si přiblížíme podrobnosti ohledně pachtu, jeho výhody a omezení.
Nájem vs. Pacht
Občanský zákoník rozlišuje tyto základní instituty: nájem a pacht. V obou případech se jedná o přenechání věci k užití jinému. Nájem představuje závazkový právní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, který umožňuje nájemci pronajatou věc pouze užívat. Pacht oproti tomu opravňuje pachtýře, aby danou věc nejen užíval, ale také požíval – tedy aby z ní bral nějaký výnos či užitek, typicky se jedná o vypěstované plody, rostliny, ale také peníze. V případě, kdy si „pronajmete“ již zařízenou restauraci, kterou provozujete za účelem dosahování zisků, jedná se ve skutečnosti o pacht, neboť vaším užitkem jsou v tomto případě právě peníze. Při posuzování, kdy se ještě jedná o nájem, a kdy o pacht, je vždy rozhodující účel, za kterým se předmětné věc dává k užívání jinému. Pokud je tímto účelem užívání a zejména pak požívání plodů a užitků, jedná se zpravidla o pacht.
Pachtovné a kdy se platí
Na rozdíl od běžného nájemního vztahu, kde je pronájem většinou krátkodobý, pacht se uzavírá na delší období, obvykle na několik let. Pachtovní smlouva stanovuje podmínky využívání majetku pachtýřem, včetně povinností, práv a také finančních aspektů. Za propachtovaný pozemek platí propachtovateli pachtýř tzv. pachtovné, případně poskytuje propachtovateli poměrnou část výnosu z věci, smluvní strany si mezi sebou mohou též ujednat kombinaci obojího. Pachtovné je stejně jako nájemné splatné měsíčně pozadu. Občanský zákoník hovoří také o tzv. pachtovním roku. Ten je totožný s rokem kalendářním, pouze v případě zemědělského pachtu, který představuje samostatný právní institut se jedná o období od 1. října do 30. září následujícího roku, pachtovné tedy bude splatné k 1. říjnu ročně pozadu.
Výhody pachtu
Pro pachtýře může být pacht výhodný z několika důvodů. Klíčovým benefitem bezesporu je, že umožňuje získat přístup k půdě nebo jinému majetku bez nutnosti investovat do jeho nákupu. To může být zvláště užitečné pro mladé zemědělce nebo taky začínající podnikatele. Ti obvykle nemají dostatek finančních prostředků k vlastním vstupním investicím. Výhodou pro propachtovatele oproti tomu je, že půda, kterou nechce prodat, nechce či nemůže na ni ani hospodařit, přenechá do užívání jiné osobě. Tato osoba na ni hospodaří, pečuje, nakládá s ní. Takový přístup je bezpochyby racionálnější než nechat půdu ležet ladem. Obdobně to platí i o pachtu restaurace, posilovny apod.
Skončení pachtu
Pachtovní smlouvu si můžete sjednat na dobu určitou i neurčitou. Problémem jsou poměrně dlouhé výpovědní doby. Zpravidla šestiměsíční u pachtu na dobu určitou a dvanáctiměsíční u pachtu sjednaného na dobu neurčitou. Takto dlouhé výpovědní doby mají sloužit k ochraně pachtýře, aby nebyl připraven o užitky (např. úrodu, sklizeň), které si svým přičiněním vypěstoval. Zároveň pachtýř ví, že již nebude zasévat na další sezonu. V praxi vznikají spory právě u dlouhodobých pachtů. Proto se tomuto tématu budeme podrobněji věnovat v dalším článku.
Závěr
Pacht je výhodným institutem, který se vyplatí znát. Po tomto úvodním obecném popisu si v následujících příspěvcích přiblížíme další podrobnosti týkající se pachtu. Pokud Vás tato problematika zajímá, přečtěte si i naše předchozí a navazující příspěvky. Uvažujete o využití tohoto institutu a potřebujete radu zkušeného odborníka? Obraťte se na nás, vše Vám vysvětlíme a pomůžeme Vám.
