Při výpovědi nájmu bytu či domu myslete na pravidla upravující výpověď nájmu obsažená v občanském zákoníku (dále též OZ). Úprava skončení nájmu bytu se vyznačuje podstatně posílenou ochranou nájemce. Pronajímatel může vypovědět nájemní vztah pouze ze zákonem stanovených důvodů. Zákon pro skončení nájmu výpovědí vyžaduje písemnou formu. Nesprávně podaná výpověď v praxi způsobuje významné právní komplikace a v případě nedodržení zákona může vést až k neplatnosti skončení nájemního vztahu. Ve výpovědi je pronajímatel povinen přesně a nezaměnitelně definovat výpovědní důvod. Dbejte na správné a úplné vylíčení výpovědních důvodů, splnění všech formálních požadavků, doručení výpovědi a běh výpovědní doby.
Článek je věnován skončení nájemního vztahu bytu pronajímatelem.
Běh výpovědi
Výpovědní doba dle § 2286 občanského zákoníku běží od prvního dne kalendářního měsíce od doručení výpovědi druhé straně závazku. Pokud je například výpověď nájemci doručena 16. března, zákonná tříměsíční výpovědní doba začíná běžet 1. dubna, a výpovědní doba i samotný nájem tedy skončí 30. června.
Obecné důvody výpovědi nájmu bytu pronajímatelem
Pronajímatel můžete vypovědět nájem na dobu určitou či neurčitou pouze na základě taxativně vymezených důvodů, a to s tříměsíční výpovědní dobou. Zákon pro pronajímatele zavádí následující výpovědní důvody:
Hrubé porušení
Předně je třeba zdůraznit, že ne každé porušení nájemcových povinností zakládá právě tento výpovědní důvod. K naplnění je třeba dosáhnout potřebné míry intenzity. Jde zejména o následující případy:
- přenechání bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele
- zvýšení počtu osob užívajících byt bez oznámení
- zanedbává běžnou údržbou nebo opravy
- nenahlásil vznik škodní události nebo nezbytné opravy
- provedl stavební úpravy bez souhlasu
- atd…
Odsouzení pro úmyslný trestný čin
Výpovědním důvodem je rovněž skutečnost, je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu pronajímatelovy domácnosti nebo osobě, která v domě bydlí nebo majetku, který se v bytě či domě nachází. Nárok však vzniká teprve pravomocným odsouzením nájemce, což zpravidla nastává až po uplynutí delšího časového horizontu od samotného spáchání takového úmyslného trestného činu. Pro extrémní případy, kdy se čeká na odsuzující rozsudek, lze však vypovězení nájmu využít i jiný mimořádný důvod výpovědi.
Veřejný zájem
Pronajímatel může podat nájemci výpověď i v případě vyklizení bytu z důvodu veřejného zájmu. V praxi to znamená, že je zapotřebí byt vyklidit, neboť s ním bude naloženo, že byt nebude možné vůbec užívat a zároveň nepřipadá do úvahy dočasné vyklizení. Může se jednat o situaci demolice domu (a bytu v něm) z důvodu veřejně prospěšné výstavby.
Jiný závažný důvod
Popřípadě se nabízí i sběrná kategorie pro důvody neuvedené jinde. Jde o případy existence jiného závažného důvodu vypovězení nájmu, přičemž tento výpovědní důvod nelze spojovat s porušením povinností nájemce, jak již byly shora vymezeny. Zařadit lze můžeme zjevně nemravné chování nájemce v domě či také hrubé porušování domovního řádu v bytovém domě.
Výpovědní důvody nájmu na dobu neurčitou
Nad rámec shora uvedených důvodů (extra) pak zákon připouští ještě další dva důvody pro řádné vypovězení nájmu ze strany pronajímatele. Lze je uplatnit pouze pokud se jedná o nájem sjednaný na dobu neurčitou.
Bytová potřeba
Jde o případ, kdy pronajímatel potřebuje uspokojit vlastní potřebu bydlení či potřebu bydlení jeho manžela, např. hodlá-li opustit rodinnou domácnost při podání návrhu na rozvod manželství. Stejně tak se ustanovení použije v případě, kdy již bylo manželství rozvedeno.
Ve druhém případě lze nájem vypovědět, potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (tj. rodiče, potomci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (tj. sourozenci).
V korelaci s tímto skončením je nezbytné mít na paměti, že zákon stanovuje pronajímateli povinnost nájemci byt znovu pronajmout či nahradit způsobenou škody, pokud do jednoho měsíce od vyklizení bytu nájemcem z důvodu zmíněných bytových potřeb pronajímatel tento byt k bytové potřebě nevyužil.
Zvlášť závažné porušení nájemce jako důvod pro výpověď nájmu bytu pronajímatelem
Při porušení povinností nájemcem zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo k vypovězení nájmu bez výpovědní doby, přičemž je oprávněn požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejzazší termín je v takové situaci do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Závažné porušení nájemcových povinností v sobě zahrnuje zejména:
- porušení povinností hradit nájemné a nákladů na služby za dobu alespoň 3 měsíců;
- poškozuje-li nájemce byt nebo dům závažným či nenapravitelným způsobem;
- způsobuje-li nájem závažné škody nebo obtíže buďto pronajímateli či přímo osobám, které v domě bydlí;
- užívá-li nájemce neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno v nájemní smlouvě.
Nájem zde končí již samotnou účinností výpovědi, tedy okamžikem dojití výpovědi druhé smluvní straně (nájemci). Pronajímatel tak nemusí na nic čekat. Upozornění na okamžité skončené nájmu je potřebné, a to zejména pro uplatnění následné obrany, typicky podání vindikační žaloby (žaloby na vyklizení nemovitosti).
V případě zvlášť závažného porušení zákon ukládá pronajímateli navíc povinnost ještě před doručením výpovědi samé v přiměřené době vyzvat nájemce k odstranění závadného chování, případně k odstranění protiprávního stavu. Na tzv. poučovací povinnost se v praxi velmi často zapomíná, byť se jedná o podstatnou náležitost správně podané výpovědi. V navazujícím článku se proto zaměříme na řádné poučení nájemce i zbylé zákonné náležitosti výpovědi z nájmu.
Shrnutí výpovědi nájmu bytu pronajímatelem
Závěrem zdůrazňujeme, že pokud jako pronajímatel chcete vypovědět nájemní vztah, můžete tak učinit pouze z důvodů přesně stanovených zákonem. Výpovědní důvod je vždy nutné nezaměnitelně a jasně vymezit ve výpovědi. Výpověď samotnou je nezbytné doručit druhé straně, k tomu samozřejmě musíte zohlednit i zákonnou tříměsíční výpovědní dobu (s výjimkou mimořádného vypovězení nájmu pro zvlášť závažné porušení povinností nájemcem). Přestože se jedná o záležitosti všedního styku, pronajímatelé se často potýkají s právními problémy právě z důvodu nesprávně podané výpovědi nebo z důvodu špatné formulace/neexistence důvodů skončení nájmu. Z toho důvodu se na problematiku formálních požadavků samotné výpovědi zaměříme v navazujícím článku.
Sledujte nás na sociálních sítích (Facebook, Instagram, LinkedIn) a buďte s námi v kontaktu.
Obrázek zdroj: canva.com
