Obecnými požadavky skončení nájmu bytu i náležitostmi výpovědi jsme se zabývali v předchozích článcích. V této části se dozvíme, jaké právní dopady přináší neplatná výpověď. Ne každá výpověď zaručí skončení nájmu, ne každá neplatná výpověď znamená, že nájem trvá dál. Na některé důsledky vad výpovědi se proto zaměříme v tomto článku.
Právní řád připouští různé důsledky výpovědi rozporné se zákonem. Obecně občanský zákoník pro tento typ situací rozeznává nicotnost nebo neplatnost. K nicotné výpovědi přistupujeme, jako by nikdy neexistovala. Neplatná výpověď sice existuje, ale zákon ji považuje za vadnou, takže v konkrétním případě nevyvolá právní účinek. Tyto pojmy jsou velmi významné v případě soudního přezkumu. Nicotnost soud vysloví i bez návrhu jenom na základě vlastního přezkoumání. Neplatnost naopak ve většině případů musí účastník tvrdit a namítat, jinak k ní soud nepřihlédne.
Neplatnost výpovědi
Ve zvláštních případech soud přihlédne k nedostatkům výpovědi z úřední povinnosti. Výpověď je v takovém případě neplatná automaticky. V ostatní případech musí neplatnost nájemce namítat. Na straně nájemce je proto vesměs zapotřebí, aby projevil procesní aktivitu směrem k soudu sám. Pokud se nedostatků nedovolá, soud ji považuje za neplatnou.
Důvody neplatné výpovědi jsou zejména:
- Absence písemné formy
- Nesrozumitelnost a neurčitost
- Nevymezený (nesprávně vymezený) zákonný důvod výpovědi
- Chybějící poučení
Absence písemné formy
Častým případem neplatnosti je nedodržení písemné formy. V této souvislosti je nutno připomenout, že zaslání emailového sdělení není dostačující. Písemná forma je proto v listinné podobě o poznání smysluplnější, přičemž si dávejte pozor, aby bylo doručení nájemci skutečně doložitelné.
Chybí výpovědní důvod
Neméně významným případem je také absence výpovědního důvodu. Jak už jsme v našem článku poukázali, pronajímatel je vždy povinen uvést důvod k výpovědi. Soudu musí být dána možnost v řízení výpovědní důvod přezkoumat, proto je na pronajímatele kladen tento základní požadavek.
Chybějící poučení
Zvláštním případem je chybějící poučení ze strany pronajímatele o tom, že nájemce má právo výpověď napadnout soudně. Při chybějícím nebo nesprávném poučení nastává neplatnost výpovědi přímo ze zákona. Nájemce nemusí nic namítat a soud výpověď hodnotí jako s právem rozpornou. Nezapomínejte proto na zákonné poučení o možnosti nájemce přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem.
Nesrozumitelnost a neurčitost
Dalším případem neplatnosti je rozpor výpovědi s dobrými mravy nebo donucující právní úpravou (tam kde to smysl a účel zákona vyžaduje). Jde o souhrnnou kategorii, která je nyní spíše odsunuta do pozadí.
Nicotnost výpovědi
Zdánlivá nebo též nicotná výpověď nevyvolá žádné účinky. K takové výpovědi se vůbec nepřihlíží, jinými slovy jako by vůbec nebyla. Nicotné právní jednání totiž nemůže vyvolat žádné právní účinky, neboť chybí právní účinky. Jde např. o situace je-li výpověď neurčitá nebo nesrozumitelná. Pod pojmem nicotnosti si představte vyjádření, které vůbec nedává smysl (např. nemovitost jsem daroval, ale nyní jen předstírám, že jsem myslel jako nájem) nebo takový projev, který nelze vůbec zjistit (např. není vůbec jasné, co chtěl autor sdělit) nebo určená neexistující osobě, atd…
Důležitá je nicotnost výpovědi přímo vyplývající přímo z právní úpravy nájemního vztahu., Jde o případy, kde zákon uvádí, že k takové výpovědi se nepřihlíží. Příkladem lze uvést ust. § 2291 odst. 3 OZ, kde je bez dalšího nicotná výpověď:
- neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti (proč pronajímatel vypovídá)
- nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, (předtím než vypovím, poskytnu čas k nápravě)
Zdůrazňujeme, že k takové výpovědi se nepřihlíží. Nájemní vztah proto i po podání výpovědi trvá dál.
Neoprávněná výpověď
Jak jsme již dříve zdůraznili, pronajímatel může nájemní vztah vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů. Jestliže skutečnosti, jimiž výpověď odůvodňujete, nelze podřadit pod žádný zákonem vymezený důvod případně důvody a nejedná se o nicotnou nebo neplatnou výpověď, jedná se právě o výpověď neoprávněnou. K tomuto závěru dospěl Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, když stanovil, že pokud uplatní pronajímatel „nesprávný“ výpovědní důvod, nejedná se o výpověď neplatnou (absolutně či relativně), ale „jen“ o výpověď neoprávněnou. Správné zohlednění míry a intenzity závadného stavu či protiprávního chování, sehrává v odůvodnění výpovědi zásadní úlohu.
Právo nájemce domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi
V souvislosti s vypovědí nájemního vztahu ze strany pronajímatele stanoví zákon nájemci právo podat žalobu na přezkum výpovědi. Jedná se o právo, o kterém musí být nájemce pronajímatelem ve výpovědi poučen (viz předešlý článek). Jedná se o právo nájemce, které podléhá tzv. prekluzi.
Nepodá-li nájemce žalobu ve lhůtě 2 měsíců od doručení výpovědi, jeho právo zaniká. Jinými slovy nastává situace, jako by toto právo nikdy neexistovalo. Pokud se nájemce neplatnosti výpovědi nedovolá soudně, výpověď trvá a nájem skončil. I přestože byl nájem vypovězen neplatně, sehraje pasivita nájemce zásadní roli a o nájemní právo přijde.
Nájemce může být naopak úspěšný. Dá-li soud nájemci za pravdu, prohlásí výpověď za neplatnou. V takovém případě nájemní vztah stále trvá za dříve uzavřených podmínek. Jako pronajímatel ztratíte enormní množství času a na konci zjistíte, že nájemce bude váš byt užívat i nadále.
Specifika soudního přezkumu výpovědi
Nejvyšší soud ve zmiňovaném rozhodnutí (26 Cdo 3328/2017) znovu poukázal na své již dříve formulované závěry vztahující se k problematice soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu. Zejména zjistí-li soud již v samostatném řízení podle § 2290 OZ, že výpověď je neplatná či zdánlivá, bude to mít za následek rozhodnutí o neoprávněnosti takové výpovědi – tedy vyhovění žalobě. Zároveň pokud v řízení o oprávněnosti výpovědi žalobce (nájemce) neuplatní námitku neplatnosti, případně k neplatnosti či zdánlivosti soud nepřihlédne z úřední povinnosti, není zde žalobce (nájemce) omezen v jejich případném uplatnění v jiném řízení. Pro uplatnění nároku o vyslovení neplatnosti či nicotnosti výpovědi zde zákon totiž žádné lhůty nestanovuje.
Závěr
Zájem na správně formulované výpovědi ze strany pronajímatele je enormní. Chcete-li jako pronajímatel skutečně vyvolat zamýšlené právní účinky a současně nezavdat příčinu k možným problémům či zdlouhavým soudním sporům musíte být opravdu precizní a nic nezanedbat. Riziko napadnutí (ne)oprávněnosti výpovědi před soudem s sebou nese katastrofální důsledky.
Dopadem z praxe je například problém s vystěhováním nájemce v případě, že je výpověď z nějakého z výše vymezených důvodů neplatná. Porušíte-li jako pronajímatel zákonem vymezené předpoklady výpovědi a následně se budete domáhat vystěhování nájemce, soud Vaši žalobu může zamítnout. Logicky tedy bude dále existovat smluvní vztah, na kterém již nemáte zájem.
Pokud se naopak jedná o situaci, kdy se nájemce neoprávněné výpovědi u soudu nedovolá, Vaše žaloba na vystěhování z nemovitosti bude úspěšná. Avšak s ohledem na již předestřené komplikace, které jsou s výpovědí nájmu spjaty, nelze na tento fakt bezvýhradně spoléhat.
Doporučujeme Vám proto tuto problematiku nepodceňovat a pro zvýšení své jistoty vyhledat poradu advokáta. Sledujte nás na sociálních sítích (Facebook, Instagram, LinkedIn) a buďte s nám v kontaktu.
