Jak vypadá rezervační smlouva bytu a její uzavření (II.)

- Ladislav Šmarda

V předchozím příspěvku jsme si vymezili, co je rezervační smlouva bytu. V navazujícím článku se nyní zaměříme na to, co by mělo být obsahem takové smlouvy. Další rady budou směřovat na časté chyby a omyly, které se týkají uzavření rezervační smlouvy a jako jim předcházet.

Před podpisem rezervační smlouvy se zaměřte na to, aby zaznamenala veškeré povinné náležitosti, aby byla srozumitelná a určitá. Snažte se do znění rezervační smlouvy vnést ustanovení k vaší ochraně.

Jde o příspěvek z oblasti smluvního práva k nemovitým věcem.

Co nesmí v rezervační smlouvě bytu chybět?

Rozvržení rezervační smlouvy je částečně kopíruje náležitosti pro kterékoliv jiné smlouvy. Některá práva a povinnosti jsou však stanovena zvláštní způsobem. K zachycení charakteru a účelu rezervační smlouvy musíte zvolit vhodnou strukturu dokumentu i obsahu.

Rezervační smlouva by měla obsahovat:

  • (i) Identifikaci smluvních stran (jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště, IČO, DIČ, označení, oprávnění a zápis příslušného realitního zprostředkovatele);
  • (ii) Označení nemovitosti (v našem případě byt – k označení můžeme využít údaje z katastru, více naleznete zde);
  • (iii) Vymezení realitního obchodu – tzn. k čemu se zájemce zavazuje (v našem případě uzavření kupní smlouvy na byt);
  • (iv) Definují se základní podmínky realitního obchodu (prodej, nemovitosti, popis vlastností, stavu a příslušenství, za cenu);
  • (v) Sjednává se časový harmonogram konkrétních operací (do kdy a podle jakých pravidel dojde k uzavření kupní smlouvy);
  • (vi) Vymezení základních práv a povinností realitního zprostředkovatele (co musí udělat, aby získal odměnu);
  • (vii) Vymezení základních práv a povinností zájemce o koupi bytu (podmínky úhrady a práva z rezervace);
  • (viii) Nastavení pravidel pro splatnost zálohy;
  • (ix) Odměna za zprostředkování a pravidla pro vznik nároku (hladký průběh smlouvy);
  • (x) Podmínky a sankce pro případ porušení povinností některou smluvní stranou;
  • (xi) Postup pro případ neuzavření kupní smlouvy;
  • (xii) Možnosti rozvázání spolupráce a pravidla pro vrácení zálohy.

Pro obě smluvní strany je žádoucí, aby byla rezervační smlouva krátká, srozumitelná a určitá. Realitní zprostředkovatel by měl smluvní znění nastavit tak, aby potenciální zájemce neodradil. Zároveň je v zájmu realitního zprostředkovatele, aby smluvní znění nemuselo být před každým podpisem ze strany zájemce upravováno. Podle toho by měl vytvářet vyvážená řešení i se zohledněním zájmu strany kupující (zájemce).

Jak vypadá průběh rezervační smlouvy bytu?

Předsmluvní fáze rezervační smlouvy bytu

Prohlídka převáděného bytu uchazeči

Jedině vážný zájemce v praxi vede k uzavření rezervační smlouvy. Pokud zájemce po prohlídce bytu souhlasí s nákupem konkrétní nemovitosti, teprve tímto momentem má podpis rezervační smlouvy smysl.

Realitní zprostředkovatel provádí předběžnou selekci uchazečů o nákup bytu. Vybraný zájemce následně dostává příležitost kupní smlouvu uzavřít jen za podmínek podpisu rezervační smlouvy. Teprve tímto momentem je skutečně potvrzen jeho příslib byt nakoupit za definovaných podmínek.

Doporučení: Jako kupující si získejte maximum informací před podpisem jakékoli smlouvy. Neprohlížejte jen byt samotný. Zaměřte se i na doprovodné náležitosti budoucí kupní smlouvy, vady, právní dokumentaci spojenou s převáděným bytem, ale i konkrétní osobu prodávajícího.

Výběr konečného zájemce

Setká-li se více zájemců o koupi bytu a všichni jsou připraveni smluvní dokumentaci podepsat, je na realitním zprostředkovateli, kterého konkrétního zájemce upřednostní. Výběr kupujícího v této fázi realitní zprostředkovatel v ideálním případě realizuje v v úzké spolupráci s prodávajícím. Každý konkrétní aktér v těchto případech volí podle nastavených kritérií, přičemž upřednostněni bývají zájemci, kteří reprezentují menší riziko, snižují náklady na provedení transakce a jsou obecně flexibilnější k podmínkám prodávajícího.

Doporučení: Zjistíte-li v pozici zájemce problémy, dejte najevo své výhrady ještě před podpisem rezervační smlouvy (nebude hradit ani zálohu). Pokud zjistíte, že předložená rezervační smlouva obsahuje ujednání ve váš neprospěch, vyžádejte provedení změny. Stejně tak postupujte, pokud smlouva neposkytuje záruky na vrácení sjednané zálohy, ani neobsahuje jasná pravidla pro porušení rezervační, ale i kupní smlouvy na byt.  

Fáze rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy

Složení zálohy

Realitní kancelář bude požadovat poplatek/zálohu za provedení rezervace. Jde o splnění povinnosti zájemce k úhradě zálohy. Složíte-li zálohu, splníte tím nejzásadnější podmínku pro přistoupení k podpisu kupní smlouvy ( z vaší strany). Míček je na straně realitního zprostředkovatele, který musí sehnat prodávajícího k podpisu kupní smlouvy. Upřednostněte složení zálohy bezhotovostním převodem. V ideálním případě ji uhradíte na účet nezávislé třetí osoby (advokáta, který provádí úschovu).

Doporučení: Dejte si pozor, aby byl realitní zprostředkovatel vázán konkrétními termíny. Jde vám o to, aby se po úhradě zálohy prodej bytu realizoval bez zbytečných odkladů.

Uzavření realitního obchodu (kupní smlouvy bytu)

(i) Podpis kupní smlouvy. V ideálním případě prodávající a kupující uzavře kupní smlouvu na byt, realitní zprostředkovatel získá provizi a všechny smluvní strany spokojeně odchází.

(ii) Neuzavření kupní smlouvy:

Ze strany kupující

Zjistíte-li v rámci probíhajícího obchodu, že byt má vady (právní nebo faktické), nemusí být ve vašem zájmu kupní smlouvu uzavřít. Pokud jste byli pozorní, pak jste si pro tyto případy (lepší varianta) ve smlouvě sjednali možnost odstoupení od smlouvy a vrácení poskytnuté zálohy. Pokud jste si nic nesjednali, kontaktujte právníka a snažte se jeho prostřednictvím smlouvu ukončit a vyžádat si vrácení zálohy. Skončíte-li smlouvu neoprávněně, přijdete o vyplacenou zálohu (proto nás zajímá, co je obsahem rezervační smlouvy).

Ze strany realitního zprostředkovatele nebo prodávajícího

Odmítne-li prodávající bez právního důvodu uzavřít kupní smlouvu, potom by měl odškodnit realitního zprostředkovatele i kupujícího. Obdobný případ nastane, je-li pochybení způsobeno realitním zprostředkovatelem. Kupující má pro tyto případy možnost domáhat se sjednané smluvní sankce (pokuty), případně jiné újmy po realitním zprostředkovateli (jde o nejsnazší cestu). Realitní zprostředkovatel je následně oprávněn domoci se odškodnění na prodávajícím.

Inkasování provize realitním zprostředkovatelem

Konec dobrý, všechno dobré…

Pokud je smlouva jednostranně zvýhodňuje nepoctivého realitního zprostředkovatele, můžete být v budoucnu nepříjemně překvapeni vleklým soudním sporem o vrácení vyplacené zálohy. Realitního zprostředkovatele proto vždy vybírejte velmi obezřetně.

Závěr

Uzavření rezervační smlouvy bytu s realitní kanceláří je vhodným krokem, který vede k jistotě všech stran v převodu domu nebo bytu. Rezervační smlouvou se stává jednání mezi prodávajícím a kupujícím, stejně tak i s realitním zprostředkovatelem závazné. Zároveň, pokud by nějaká strana neplnila své závazky, může přijít sankce za porušení smlouvy. Správné nastavení rezervační smlouvy vás ochrání před nežádoucími jevy. Naopak nesprávné smluvní znění může znamenat problémy směrem do budoucna. Na některé tyto problémy se zaměříme v navazujícím článku.

Nevíte si rady? Rádi vám poradíme.