V minulém článku jsme se věnovali dvěma situacím, při kterých dochází k osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti. Jsou to situace kdy měl před prodejem prodávající v prodávané nemovitosti 2 roky bydliště, nebo vlastnil nemovitost po dobu 10 let. V dnešním článku se budeme zabývat osvobozením od daně z příjmů při prodeji nemovitosti, za předpokladu že příjem z tohoto prodeje slouží pro obstarání bytové potřeby prodávajícího.
Za předpokladu, že příjem z prodeje nemovitosti má sloužit pro obstarání bytové potřeby prodávajícího, nemusí poplatník daně (prodávající) splňovat podmínky, které jsme si rozebrali v minulém článku. Podmínky pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob v tomto případě stanoví opět zákon o daních z příjmů. Těmito podmínkami jsou:
- Prostředky získané tímto prodejem (příjem) musíte použít na obstarání vlastní bytové potřeby,
- Musíte učinit oznámení správci daně, a
- Musíte tak učinit v příslušném zdaňovacím období.
Vlastní bytová potřeba
Co si podle zákona představit pod pojmem vlastní bytová potřeba? Obstaráním vlastní bytové potřeby se myslí:
- Výstavba:
- Bytového domu
- Rodinného domu
- Jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru (jak bylo řečeno v minulém článku, taková, která skutečně slouží k bydlení, ne jako např. kancelář)
- Úplatné nabytí (nejčastěji koupě):
- Bytového domu nebo jeho rozestavěné stavby
- Rodinného domu nebo jeho rozestavěné stavby
- Jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru
- Údržba nebo změna stavby (např. rekonstrukce):
- Bytového domu nebo jeho rozestavěné stavby
- Rodinného domu nebo jeho rozestavěné stavby
- Jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru
- Bytu v nájmu nebo v užívání
- Vypořádání společného jmění manželů nebo spoludědiců, pokud jeho předmětem je úhrada podílu spojeného se získáním (tedy situace, kdy dědic vyplatí ostatní dědice/manžela, a připadne mu nemovitost):
- Bytového domu
- Rodinného domu
- Jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru
- Splacení
- vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu (například nákup družstevního bytu),
- úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených výše, pokud jsou splněny jejich podmínky (např. když peníze použijete na splacení hypotéky)
- Úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu
Způsob obstarání vlastní bytové potřeby
Obstarání vlastní bytové potřeby jedním z uvedených způsobů musíte uskutečnit z prostředků získaných prodejem nemovitosti. To je příjem, ze kterého byste jinak byly povinni platit daň z příjmu fyzických osob. To neznamená, že na obstarání této potřeby nemůžete použít i jiné prostředky, pokud výše příjmu z prodeje nemovitosti nebude dosahovat částky, kterou potřebujete k obstarání bytové potřeby. Musíte ale zároveň použít všechny prostředky, získané prodejem nemovitosti.
Pokud nevyčerpáte veškeré prostředky získané prodejem nemovitosti, musíte odvést daň z té části příjmu, která převyšuje náklady na obstarání vlastní bytové potřeby. Pokud tedy prodáte nemovitost za 5 000 000 Kč, a budete si pořizovat nemovitost za 4 000 000 Kč pro vlastní bytovou potřebu, stále jste povinni odvést daň z příjmu, který činí 1 000 000 Kč, protože tento příjem nebyl použit pro obstarání vlastní bytové potřeby. To samozřejmě platí za předpokladu, že daný příjem nebude podléhat jinému osvobození od daně z příjmů.
Vlastní bytovou potřebou je pak Vaše vlastní bydlení, nikoli např. bytová potřeba Vašich blízkých. To samozřejmě neplatí, pokud ten, kdo si vlastní bytovou potřebu obstarává, ji obstarává jak pro sebe, tak svou rodinu, tedy pokud bydlíte společně.
Oznámení správci daně osvobozeného od daně z příjmu
Další podmínkou je, že musíte učinit oznámení správci daně. Oznámení musí učinit ten, jehož příjem je osvobozený od daně z příjmu (splnění ostatních podmínek) a přesahuje částku 5 000 000 Kč.
Tato podmínka se nevztahuje na příjem, o němž si správce daně může údaje, které poplatník uvádí zjistit sám, z rejstříků a evidencí, ke kterým má přístup a které zveřejní na úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup. Mezi takové evidence patří i katastr nemovitostí. Oznamovací povinnost se tedy nevztahuje na osvobozený příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru, a souvisejícího pozemku zapisované do katastru nemovitostí nebo na příjem z prodeje nemovitých věcí zapisovaných do katastru nemovitostí.
Náležitostmi oznámení jsou:
- Identifikace poplatníka
- výše příjmu,
- zákonné ustanovení, podle kterého byl příjem osvobozen (v tomto případě
- okolnosti nabytí příjmu (prodej, darování, …),
- datum, kdy příjem vznikl,
- číslo katastrálního úřadu (když se jedná o nemovitou věc)
Pokud příjem spadá do společného jmění manželů, stačí když oznámení provede pouze jeden z manželů. Jeho vzor můžete najít na stránkách finanční správy.
Správcem daně je příslušný finanční úřad. Příslušným finančním úřadem u daní z příjmu fyzický osob, je finanční úřad, v jehož obvodu má poplatník místo trvalého pobytu. To platí pokud jde o občana ČR. U cizinců je to pak hlášené místo pobytu. Pokud nelze tyto místa pobytu určit, pak je příslušný finanční úřad, v jehož obvodu se osoba převážně zdržuje.
Příslušné zdaňovací období a lhůta pro podání oznámení
Oznámení o osvobozených příjmech se podává ve lhůtě pro podání daňového přiznání, za zdaňovací období, ve kterém poplatník osvobozený příjem nabyl. Tedy pokud byste nabyli osvobozený příjem např. v červnu 2023, oznámení o něm byste museli podat ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok 2023, tedy do 2. 4. 2024, nebo do 2. 5. 2024 pokud byste společně s ním podávali daňové přiznání v elektronické podobě či do 1. 7. 2024 pokud byste podávali daňové přiznání prostřednictvím daňového poradce.
Do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získá, musí tyto prostředky vynaložit na obstarání vlastní bytové potřeby. V našem příkladě výše, by tedy poplatník musel prostředky získané v rámci osvobozeného příjmu vynaložit na vlastní bytovou potřebu do konce roku 2024.
Závěr
Pokud příjem z prodeje nemovitosti použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, můžete mít nárok na osvobození od daně z příjmu fyzických osob. Aby se Vás takové osvobození týkalo, musíte příjem z prodeje použít na obstarání vlastní bytové potřeby a musíte o tom ve lhůtě pro podání oznámení a v příslušném zdaňovacím období učinit oznámení správci daně.
