Jak na podstatné náležitosti kupní smlouvy k nemovitosti a na co nezapomenout při její přípravě, jsme si pro vás připravili v tomto příspěvku. Jde o téma, které pro vás zpracováváme v rámci článku k problematice převodu nemovitostí za úplatu (dle kupní smlouvy).
V tomto příspěvku vám blíže představím a informujeme o povinných náležitostech kupní smlouvy k nemovitosti.
Podstatné náležitosti
Jde o část kupní smlouvy k nemovitosti, na kterou nesmíte nikdy zapomenout. Bez splnění těchto náležitostí se vůbec nemusí jednat o kupní smlouvu , a může nastat komplikace při převodu vlastnického práva. V horším případě se můžete dočkat toho, že někdo v budoucnu zpochybní vaše vlastnické právo a budete se muset soudit. Na co nesmíte při formování kupní smlouvy k nemovitosti zapomenout, stanoví právní předpisy. Právní úprava je poměrně striktní a neumožňuje příliš mnoho odchylek od těchto základních prvků. Podstatné náležitosti jsou tedy něco jako povinné prvky (proto tzv. podstatné náležitosti).
Doprovodné náležitosti
Vedle toho je smluvním stranám ponechaná určitá volnost. Do kupní smlouvy k nemovitosti můžete zahrnout části dle vlastního uvážení. Zde hovoříme o tzv. doprovodných náležitostech kupní smlouvy k nemovitosti. Tato ujednání nemusí být povinnou součástí kupní smlouvy k nemovitosti (na rozdíl od povinných), ale běžně jejich obsahem bývají, neboť upřesňují práva a povinnosti smluvních stran.
Poznámka: Téma doprovodných náležitostí kupní smlouvy pro vás připravujeme v samostatném článku.
Proč je důležité nastavit podstatné náležitosti správně?
Bez podstatných náležitostí nemáte kupní smlouvu k nemovitosti nebo je do budoucna ohrožena vaše právní pozice (kupující má ohroženo vlastnické právo k nemovitosti, prodávající má v ohrožení peníze, které prodeje nemovitosti získal). Příklady negativních důsledků mohou být:
Prodloužení celého procesu převodu vlastnického práva
Nesprávná formulace zdrží převod práva v katastru nemovitostí a při zvolení advokátní úschovy rovněž pozdrží převod peněz prodávajícímu.
Možnosti odstoupení od smlouvy
Smlouva vůbec nemusela vzniknout. I za předpokladu jejího vzniku kupní smlouva často obsahuje právo na její jednostranné skončení v případě, že nedojde ke splnění jejího účelu. Pokud tedy nedojde k očekávanému převodu vlastnického práva k nemovitosti, může se kterákoli smluvní strana domáhat jednostranného skončení smlouvy.
Výskyt soudních sporů
Existence nebo vznik vlastnického práva k nemovitosti patří mezi nejčastější příčiny právních sporů. Spoléháte-li jen na vzory stažené z internetu nebo vlastní kreativitu, může se vám to v budoucnu velmi krutě vymstít. Zpochybnění platnosti nebo neexistence kupní smlouvy je příkladem situací, které rozhodně nechcete nikdy řešit. Dovozování významu listin a hledání pravdy tam, kde jednoznačně chybí zákonné prvky, je něco s čím nemají dnešní soudy ani nejmenší slitování. Soudní spor o nemovitost pak může přijít náhle a i po několik letech poklidného užívání vaší nemovitosti. Nepodceňte prvek jistoty a raději vyhledejte právní pomoci advokáta.
Finanční ztrátě
Nesprávná kupní smlouva nesplňuje prvky vkladové listiny. Při každém návrhu na vklad katastrální úřad zkoumá splnění povinných náležitostí. Je-li kupní smlouva nemovitosti špatně provedená, potom katastrální úřad neprovede zápis vlastnického práva tak, jak chcete. Poplatek za správní řízení (před katastrálním úřadem) vám však nikdo nevrátí.
Velká dávka stresu a nervů
Aby se věci hnuly správným směrem.
Jaké jsou tedy podstatné náležitosti?
Označení smluvních stran
V úvodní části kupní smlouvy k nemovitosti správně označte smluvní strany. Nezapomeňte uvést:
- Jméno a příjmení
- Rodné číslo
- Adresu trvalého bydliště
Je důležité, aby bylo z kupní smlouvy patrno, která smluvní strana kupuje a která prodává. Nezapomeňte proto u jednotlivých smluvních stran uvést jejich správnou úlohu a v rámci kupní smlouvy zavést při jejich identifikaci správné smluvní zkratky, ,,jako kupující na straně jedné‘‘ a ,,jako prodávající na straně druhé‘‘.
Předmět smlouvy
Podstatnou náležitostí kupní smlouvy k nemovitosti je vymezení předmětu. Smyslem a účelem kupní smlouvy k nemovitosti je převod vlastnictví k vybrané nemovitosti ze strany prodávající na stranu kupující, a to vše za sjednanou úplatu. Strana prodávající se zavazuje odevzdat straně kupující nemovitost a umožní jí nabýt vlastnické právo k nemovitosti a strana kupující se zavazuje nemovitost převzít a zaplatit kupní cenu. Samotné podmínky předání nemovitosti nebo platby kupní ceny mohou být ponechány na zákonné úpravě.
Identifikace nemovitosti
Bez řádné identifikace nemovitosti v kupní smlouvě k nemovitosti katastr nemovitostí převod vlastnického práva nezapíše. Navíc kupní smlouva může být nejednoznačně určená ve vztahu, co má být vlastně na jejím základě převedeno. Pravidla vymezení jsou striktně definována zákonem. I drobné odchylky mohou znamenat neprovedení převodu. Převod nemovitosti v podobě stavby nebo jednotky je proto lepší svěřit do rukou advokáta pro nemovitosti.
Ve smlouvě proto převáděnou nemovitost dostatečně označte, aby nehrozila její zaměnitelnost s jinou. Údaje potřebné k identifikaci nemovitosti získáte z katastru nemovitostí, a to včetně většiny existujících podmínek pro povolení vkladu vlastnického práva kupujícího.
Kupní cena nemovitosti
Kupní cena představuje hodnotu, kterou kupující vynaloží za převod vlastnického práva k nemovitosti. Ze smlouvy musí být zřejmé, že se nemovitost převádí za úplatu. Úplata musí být peněžní, jinak by se spíše jednalo o smlouvu směnnou. Pokud byste si v kupní smlouvě k nemovitosti jako úplatu určili např. jinou věc, dostali byste se do režimu směnné smlouvy.
Výši kupní ceny nemusíte ve smlouvě přesně vymezit. Pokud smluvní strany kupní smlouvy na nemovitost kupní cenu přesně neuvedou, zákon stanoví pomocné pravidlo, podle kterého se nemovitost převádí za cenu obvyklou. Doporučujeme vám si v kupní smlouvě k nemovitosti kupní cenu nemovitosti z důvodu daňové povinnosti přesně určit. Zejména v případech, kdy bude do transakce zahrnuta i DPH složka dávejte pozor, aby byla kupní cena definována určitě a jasně.
POZOR: Kromě nastavení srozumitelné výše kupní ceny nezapomeňte na nastavení podmínek jejího splacení, zejména je-li splácená v několika etapách.
Způsob úhrady kupní ceny
Podrobný způsob úhrady kupní ceny za nemovitost není na první pohled podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Je vhodné tento bod do kupní smlouvy zahrnout z důvodu legislativy proti praní špinavých peněz.
Nezapomeňte, že platby v hotovosti jsou povoleny pouze do určité výše. Je proto nutné, abyste kupní cenu platili bezhotovostně.
Při uzavření kupní smlouvy k nemovitosti je dále třeba prokázat identifikaci obou smluvních stran a původ prostředků použitých pro nákup nemovitých věcí.
Proč je toto důležité?
Zabezpečuje se tím plnění plnění povinností v oblasti daní a boj proti nelegálním aktivitám. Je tedy nezbytné, abyste všechny platby provedli ze zákonných a transparentních zdrojů, které můžete doložit.
Podpisy smluvních stran
K platnosti kupní smlouvy k nemovitosti se vyžadují úředně ověřené podpisy smluvních stran. Podpisy musí být na stejné straně smlouvy.
V případě, kdy nechcete nebo nemůžete být uzavírání kupní smlouvy k nemovitosti přítomni, můžete k převodu využít plnou moc. Stejným způsobem můžete postupovat také, pokud nebudete přítomni u vkladového řízení u katastrálního úřadu. Plná moc vyžaduje písemnou formu s úředně uvěřeným podpisem zmocnitele. V plné moci můžete také uvést, že zmocněnec přijímá zmocnění, a připojte jeho podpis. Tento požadavek ale není zákonem vyžadován jako povinný.
Závěr
Závěrem zdůrazňujeme, že při převodu vlastnického práva k nemovitosti, je nutné provést písemnou kupní smlouvu k nemovitosti s úředně ověřenými podpisy na stejné straně smlouvy. Do kupní smlouvy k nemovitosti nezapomeňte zaznamenat veškeré významné skutečnosti, které se týkají převáděné nemovitosti i smluvních stran. Pro správné sepsání kupní smlouvy spolu s povinnými náležitostmi je vhodné vyhledat pomoc advokáta. Potřebujete poradit? Kontaktujte naši advokátní kancelář.
