Pokud smluvní strany vyřeší v rámci nastavených schvalovacích procesů vše potřebné, následují postup vyhotovení úplného znění kupní smlouvy. Po schválení se smluvní strany zavážou k úplnému znění kupní smlouvy svým podpisem. Jak by měla kupní smlouva na byt vypadat, jsme si pro vás zjednodušeně připravili v tomto a navazujícím příspěvku.
Kupní smlouvu k nemovitosti musíte vždy vyhotovit v písemné formě. Podpisy smluvních stran si musíte nechat úředně ověřit.
Každá kupní smlouva na byt se skládá s částí. Některé části musí kupní smlouva obsahovat bez výjimek vždy. Některé naopak smlouva obsahovat nemusí, ale je v zájmu smluvních stran si je uvést.
Povinné náležitosti kupní smlouvy na byt
Tyto náležitosti musíte splnit, jinak katastrální úřad změnu ve vlastnictví bytu nezapíše (tedy alespoň v ideálním případě). Při zápisu s chybou mohou následovat zdlouhavé procesy nebo spory. Je proto lepší formulovat znění kupní smlouvy od začátku správně. Tím se vyhnete nechtěným výletům do českého justičního systému i tahanic s byrokratickým aparátem státu.
Kupní smlouvy musí vždy splňovat alespoň povinné náležitost stanovené zákonem, v tomto směru hovoříme o tzv. podstatných náležitostech (nutné). Mezi tyto náležitosti řadíme:
Označení smluvních stran (prodávajícího i kupujícího)
Smluvní strany musí do kupní smlouvy uvést své nezaměnitelné identifikační údaje. Podle občanského zákoníku jde o:
Jméno a příjmení (zjistíte z dokladu totožnosti) případně úplný název právnické osoby (podle zápisu v příslušném rejstříku, tzn. včetně zapsaných operátů a označení její právní formy);
Rodné číslo (fyzické osoby) nebo IČO (v případě právnické osoby);
Trvalé bydliště (fyzické osoby) nebo zapsané sídlo (právnická osoba);
Právnické osoby jsou povinny uvést údaje o zastoupení. Právnická osoba jedná vždy v zastoupení (fyzická osoba provede podpis), a tato osoba musí být rovněž nezaměnitelně označena. Nezapomínejte, že právnické osoby mohou stanovit ve svým zakládajících dokumentech i jiná pravidla (například schválení některým jejím orgánem). Dejte si proto pozor, aby byly veškeré podmínky splněny.
Doporučení: (1) Vždy vycházejte z oficiálních dokumentů a záznamů z úředních rejstříků. Katastr nemovitostí na základě kupní smlouvy provede výmaz zapsaného údaje (prodávajícího) a následně zápis nového údaje (kupujícího). Uděláte-li v označení smluvních stran chybu, katastr převod bytu nezapíše. Pokud katastr údaj zapíše, může dojít ke sporům o správnosti zápisu. (2) V případě vícero subjektů na některé straně smlouvy nezapomínejte na označeních všech osob.
Označení bytu (jednotky) a jeho nezaměnitelné určení
Smlouva musí obsahovat nezaměnitelné vymezení nemovitosti, která má být převedena. V našem případě se jedná o označení bytu. Pravidla pro nezaměnitelné označení bytu naleznete v právní úpravě a v rámci zapsaných údajů v katastru nemovitostí. Vymezení provedete pomocí příslušného čísla parcely, bytového domu a následně i jednotky (bytu). Velmi zjednodušeně: Jednotka v budově nebo v pozemku, bytový dům na parcele a leží adrese, vše se nachází v katastrálním území, obci a vedeno konkrétním katastrálním úřadem.
Doporučení: (1) Nezapomínejte, že jednotku převádíte i se společnými právy k bytovému domu i pozemku, na kterých se tento bytový dům nachází. (2) S přijetím nového občanského zákoníku došlo ke změně pravidel ve vymezení jednotky. Stará nebo nebo nová právní úprava se podstatně liší. V případě nesprávnosti katastr návrh zamítne.
Kupní cena
Byt prostřednictvím kupní smlouvy převádíte vždy za úplatu. Úplatu vyjádříte stanovením kupní ceny. Kupní cenu musíte vymezit srozumitelně a jednoznačně. Zpravidla se zápis provádí konkrétním číselným údajem a doplněním příslušné měny. Dávejte si pozor, zda ve vašem případě bude nebo nebude převod podléhat dani z přidaného hodnoty. Nadto nezapomínejte ani na jiné povinnosti v oblasti daní.
Doporučení: (1) Doporučujeme srozumitelně nastavit výši kupní ceny i podmínky jejího zaplacení (zejména je-li splácena v několika etapách). (2) Pro případ porušení můžete nastavit sankci v podobě smluvní pokuty nebo odstoupení od smlouvy. (3) Nezapomínejte na pravidla pro omezení plateb v hotovosti.
Úředně ověřené podpisy na stejné straně kupní smlouvy
Podpisy nemohou být připojeny v prosté formě, musí být úředně ověřeny. Nadto se podpisy smluvních stran nesmí nacházet na více listech kupní smlouvy. Ověření podpisu můžete v rámci úspory provést jen pro listinu, kterou odešlete s návrhem na katastr. Chcete-li mít skutečnou jistotu (na vlastním znění kupní smlouvy), potom proveďte pro všechny listiny.
Doporučení: Ověření podpisu proveďte prostřednictvím pošty nebo advokáta, který pro vás smluvní znění připravil. Advokáti poskytující služby v oblasti realit mohou váš podpis ověřit jako součást poskytnutého servisu (my tyto služby pro vás zajišťujeme).
Návrh na vklad
Návrh na vklad do katastru nemovitostí je při převodu bytu naprosto zásadní. Nezapomeňte, že kupní smlouvu na byt musíte zanést na katastr nemovitostí společně s navrhovanou změnou. Jde vám o výmaz práva na straně prodávající a zápis vlastnického práva k bytu na kupujícího. Návrh musí korespondovat s vkladovou listinou. Přepis bytu proběhne v rámci řízení před katastrálním úřadem po uhrazení správních poplatku (dnes 2 000,- Kč).
Doprovodné náležitosti smlouvy
Vedle toho mohou (a často se tak děje) smluvní strany do kupní smlouvy uvést i jiné doprovodné náležitosti (vhodné). Prodávající i kupujícími mají oba zájem na vyjasnění některých dalších otázek souvisejících s převodem bytu. Tato ustanovení smlouvy (na rozdíl od nutných) nebrání uskutečnění prodeji bytu, ale je vhodné smluvně ujednat. Do budoucna tím předcházíte komplikacím a nedorozumění po převodu bytu.
Tyto náležitosti jsme si pro vás připravili v dalším příspěvku na téma kupní smlouvy k bytu.
Kupní smlouva na byt je záležitostí, se kterou vám rádi pomůžeme. Neváhejte se na nás obrátit.
Zajímají Vás právní vztahy spojené s nemovitosti? Sledujte nás na sociálních sítích (Facebook, Instagram, LinkedIn) a pomozte nám zlepšit právní povědomí.
