Doprovodné náležitosti kupní smlouvy k nemovitosti

- Ladislav Šmarda

Doprovodné náležitosti kupní smlouvy k nemovitosti nejsou oproti podstatným náležitostem její povinnou součástí. Tato ujednání tedy nemusíte nutně do kupní smlouvě k nemovitosti uvádět, ale běžně jejich obsahem bývají, neboť upřesňují práva a povinnosti smluvních stran.

Co můžete nad rámec zákonných náležitostí do kupní smlouvy k nemovitosti začlenit?

1. Podmínky uplatnění reklamace nebo záruky

Podrobnější smluvní dokumentace často stanoví pravidla pro uplatnění zjištěných vad, nedodělků nebo jiných chyb. Na tomto místě byste měli zbystřit. Smluvně nastavená pravidla pro reklamaci se uplatní přednostně před zákonem. Prodávající developer v nich často nastaví striktní termíny a způsoby pro uplatnění reklamace nebo záruky na nově zakoupený byt. Nikdy nepodceňujte důležitost těchto ustanovení a v případě problému postupujte ve sjednaném režimu. Ústní nebo emailové oznámení vady hraje do karet tomu, kdo popírá existenci uplatnění vady (prodávající). Je proto vhodné podmínky uplatnění reklamace ve smlouvy co nejvíce určitým způsobem vymezit.

2. Stavy energií

Doporučujeme věnovat pozornost také stavům energií. V předávacím protokolu uveďte, jaké byly stavy energií v době předání nemovitosti a kdo odpovídá za případné nedoplatky nebo přeplatky.

Neopomeňte si také ve smlouvě o koupi nemovitosti vymezit, že se strana prodávající v tomto ohledu také zavazuje neprodleně uhradit všechny své závazky vůči dodavatelům energií za odběr těchto energií.

3. Dělení odpovědnosti a rizik

Musíte si uvědomit, že prohlášení uvedená ve smluvní dokumentaci mají význam z hlediska budoucího uplatnění vad. Jak prodávající, tak kupující v nich sdělují velmi důležité informace související s převáděnou nemovitostí, jako je například její stav, přítomnost vad nebo nedodělků. Tyto informace jsou velmi podstatné pokud v budoucnu budete uplatňovat práva z vad.

Doporučujeme vám význam těchto ustanovení nepodceňovat. Pečlivě prostudujte veškerá ustanovení v kupní smlouvě a také zajistěte přesné uvedení všech informací ve smluvní dokumentaci. To pomůže minimalizovat riziko sporů v budoucnosti.

4. Existující nedostatky domu nebo pozemku

Pokud převádíte byt, uvědomte si, že se stáváte členem společenství vlastníků jednotek, které zahrnuje nejen vámi převáděný byt, ale i stav společného bytového domu nebo pozemku. Proto byste měli získat informace nejen o právech, vadách a nedodělcích souvisejících s bytem, ale také o společných částech bytového domu, nedoplatcích do společného bytového fondu a společně převzatých úvěrech.

5. Nastavení sankcí a pokut

Stanovte si smluvní pokutu nebo jinou sankci pro případ, že druhá smluvní strana nesplní povinnosti, které jste si ve smlouvě nastavili. Pokud váš smluvní partner nenaplní podstatné závazky, měli byste být schopni ukončit transakci bez problémů.

Pozn. Můžete si například nastavit právo od smlouvy od stoupit.

Zároveň upozorňujeme, že ne všechny smluvní pokuty vám soud v plné výši uzná. Proto sepsání kupní smlouvy v případě pochybností projednejte s odborníkem, který ví, jakým způsobem a v jaké výši lze smluvní pokutu sjednat.

6. Předání nemovitosti

Ve smlouvě si jasně vymezte, jak bude nemovitost předána, kdy se tak stane, a nemělo by chybět ustanovení, do kdy prodávající byt nebo dům vyklidí, zejména pokud měl prodávající v domě bydliště nebo sídlo. Zároveň vám doporučujeme si sjednat smluvní pokutu, pokud by tak prodávající neučinil.

Pozn. Vhodným potvrzením předání nemovitosti je tzv. předávací protokol. 

Závěr

Doprovodné náležitosti kupní smlouvy k nemovitosti tedy nejsou její povinnou součástí. Jejich absence nevede k neplatnosti nebo neexistenci kupní smlouvy k nemovitosti. Dohodnout se na těchto náležitostech je však vždy žádoucí, můžete se jimi do budoucna vyhnout případným sporům anebo jejich řešení značně usnadnit. Naše advokátní kancelář se zabývá převodem nemovitostí. Pokud potřebujete právníka nebo advokáta v této oblasti, kontaktujte nás.

Potřebujete advokáta k sepsání kupní smlouvy k nemovitosti? Hledáte právníka k prodeji vaší nemovitosti. Napište nám a domluvte si schůzku. Rádi vám pomůžeme.