Jak na výpověď nájmu bytu pronajímatelem II. (Forma výpovědi)

- Ladislav Šmarda

Správná výpověď nájmu bytu pronajímatelem podle pravidel stanovených právními předpisy představuje v praxi častý problém. Pokud chce pronajímatel nájem bytu skutečně ukončit, nezbývá mu, než řídit se zákonem, jinak se svého nechtěného nájemce nezbaví.

minulém článku jsme vymezili výpovědní důvody, kterými lze ukončit nájemní smlouvu z pozice pronajímatele. Druhou částí příspěvku zaměřeného na problematiku výpovědi nájmu z pozice pronajímatele si přiblížíme požadavky, jak má výpověď vypadat.

Náležitosti: výpověď nájmu bytu pronajímatelem

Výpověď nájmu dle § 2286 odst. 1 OZ musí mít vždy písemnou formu. Nedodržení požadované formy právního jednání, tedy není-li výpověď učiněna v písemné formě znamená, že se nájemce může dovolat neplatnosti výpovědi.

Mezi základní náležitosti výpovědi se řadí:

  • Správné označení smluvních stran (Nájemce i Pronajímatel, Jméno, Příjmení, dat. nar., trvalé bydliště);
  • Správné označení bytu (včetně budovy, ve které se nachází);
  • Identifikace nájemního vztahu (např. Smlouva);
  • Nezaměnitelné vymezení výpovědního důvodu (proč byl založen výpovědní důvod);
  • Poučení o možnosti podat žalobu soudu (případně námitky);
  • Datum a podpis.

Okolností nezaměnitelně vymezujících výpovědní důvody uveďte skutkově. Nezaměnitelné právní vymezení nezbytně potřebné není. Výpověď musí obsahovat poučovací povinnosti (jak může nájemce dále pokračovat). Poučení ve výpovědi často chybí a v praxi je to enormní problém pro pronajímatele.

Odůvodnění výpovědi nájmu bytu

Zákonem vymezené důvody, které opravňují pronajímatele k vypovězení nájemního vztahu je potřeba v písemné formě co nejlépe formulovat a všechny podstatné skutečnosti ve výpovědi řádně vylíčit. S odůvodněním výpovědi (samotným popisem skutkového stavu) musíte být skutečně precizní a dát si na něm záležet.

Specifika výpovědi bez výpovědní doby

Jak jsme již uváděli v předchozím příspěvku, pronajímatel může vypovědět nájemní vztah okamžitě pouze vyzval-li předtím nájemce k odstranění závadného chování, resp. protiprávního stavu a ten ani přes výzvu od svého jednání neopustil. Přičemž výzva je zde nezbytnou podmínkou k podání této výpovědi.

Samotná výzva nemusí být písemná, musí však obsahovat popis onoho závadného chování, resp. protiprávního stavu a k nápravě musí být nájemci poskytnuta přiměřená doba k nápravě. Napraví-li nájemce takovou situaci v poskytnuté době, výpovědní důvod tímto pomine, což ostatně judikoval Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí pod sp. zn. 26 Cdo 4249/2016.

V případě mimořádné výpovědi nájemního vztahu z důvodu zvlášť závažného porušení nájemcových povinností, kdy není stanovena výpovědní doba je aspekt odůvodnění stěžejním.

Ačkoliv Vás coby pronajímatele mimořádné porušení povinností ze strany nájemce opravňuje k uplatnění okamžitého vypovězení nájmu bez výpovědní doby, nezapomínejte na řádnou výzvu k odstranění tohoto stavu a přiměřené poskytnutí doby k nápravě, teprve poté je totiž možné nájem okamžitě platně vypovědět, přičemž taková výpověď musí taktéž splňovat všechna shora vymezená kritéria.

Poučovací povinnost

V praxi opomíjenou avšak podstatnou náležitostí řádné výpovědi je rovněž tzv. poučovací povinnost. Zákon pronajímateli ukládá povinnost poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, včetně poučení o lhůtách spojených s tímto právem. Podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi je nutné pro její zneplatnění. Lhůta, po kterou může nájemce výpověď napadnout činí dva měsíců ode dne doručení výpovědi. Pokud takto do dvou měsíců nájemce neučiní, právo zaniká, a i neplatná výpověď vyvolá právní účinek. Promeškání lhůty přitom nejde zhojit. Jedná se o velmi silnou ochranu pronajímatele, proto zákon striktně ukládá poučovací povinnost.  

Důsledkem nesplnění poučovací povinnosti o možnosti žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi je absolutní neplatnost. Soud prohlásí její neplatnost i bez námitky účastníka řízení. Soud v takové situaci k výpovědi nepřihlíží a jedná jako by výpověď nebyla podána.

Poučovací povinnosti hraje enormní roli v budoucích řízeních. Absence nebo nesprávné poučení znamená riziko vleklých sporů o (ne)oprávněnost výpovědi. Nesprávná výpověď nezakládá právní účinky a nájemní vztah proto i nadále pokračuje. Roli sehrává například i v navazujících sporech o vyklizení domu či bytu či zaplacení nájemného. Nesprávně podaná výpověď znamená, že se problémového nájemce nezbavíte a navíc budete muset v řízeních hradit případné náklady na právní zastoupení.  Nadto mohou vznikat další právní problémy. Jde o velmi nepříjemnou situaci z pohledu pronajímatele.

Doručování

Již zmiňovaná účinnost (resp. vyvolání právních účinků) výpovědi nastává až okamžikem dojití do dispozice adresáta (tj. k rukám nájemce). Druhá strana musí mít možnost se s výpovědí prokazatelně seznámit. Zásilku s výpovědí je tedy třeba dopravit do sféry konkrétní osoby (doručit). Navíc je naprosto nezbytné doručení výpovědi provést prokazatelným způsobem.

Doručování více osobám (či manželům)

Pokud je nájemní stranou vícero osob, právní účinky výpovědi nastávají až po jejím řádném dojití poslednímu z nájemců.

Stejně je tomu i u společného nájmu manželů, kdy je třeba výpověď doručit oběma. A to i v případě, že nájemní vztah uzavřel pouze jeden z manželů, v této souvislosti se totiž uplatní ust. § 745 OZ, dle nějž vzniká uzavřením manželství společné nájemní právo k bytu či domu oběma manželů a v případě pozdějšího uzavření nájemní smlouvy jedním z nich vzniká toto právo oběma manželům účinností smlouvy. Ledaže si manželé ujednali něco jiného.

Jak doručit výpověď nájmu bytu pronajímatelem?

Ideálním je prostředek doručení, kterým můžete soudu prokázat převzetí výpovědi nájemce. Například zaslání výpovědi datovou schránkou (pokud ji má pronajímatel i nájemce zřízenou) nebo prostřednictvím poštovních služeb – doporučeného psaní s dodejkou (zásilka je předána oproti podpisu) dává potřebnou jistotu. Výpověď lze předat i osobně, je třeba mít ovšem na paměti možnou důkazní nouzi. Musíte být schopni dosvědčit soudu, že k takovému doručení skutečně došlo. Zvolíte-li tento postup, učiňte tak nejlépe za účasti ještě další osoby, která bude ochotna doručení dosvědčit u soudu a dále si nechte potvrdit takové doručení přímo podpisem a zápisu o předání. Pronajímatele (odesílatele) tíží důkazní břemeno, je tedy na něm, aby prokázal, že se tak stalo, a proto musí být důsledný.

Byť je dle dikce zákona písemná forma zachována i v případě využití elektronických prostředků, je i přesto nevhodným doručování prostřednictvím emailové zprávy. České soudy mají s tímto způsobem doručování dlouhodobý problém. Soudy v takovém případě často nepovažují za prokázané, že byla výpověď odeslána konkrétní osobou a skutečně doručena do rukou nájemce (výhradní přístup vlastníka emailové schránky, či v oblasti elektronických podpisů apod). Pozor proto na doručování emailem dle většiny soudů není ani takto doručení prokázáno.

Závěr

Výpověď nájmu bytu pronajímatelem je pro právního laika komplikovaný právní problém. Formální požadavky pro podání výpovědi jsou pro pronajímatele velice striktní. Než podáte výpověď nájemci, ujistěte se, že jste splnili všechny náležitosti, tedy že výpověď obsahuje vše podstatné, co má obsahovat. Následně dobře zvažte formu doručení výpovědi a relevanci prokázání doručení, s tím totiž nastupuje řada dalších právních následků. Myslete na poučovací povinnost, kterou jako pronajímatel vůči nájemci máte. V případě hrubého porušování povinností neopomeňte též výzvu k odstranění závadného stavu (k sepsání výpovědi a jejímu doručení je totiž možné přistoupit až následně).

Sledujte nás na sociálních sítích (FacebookInstagramLinkedIn) a buďte s nám v kontaktu.

Obrázek: Canva.com