V článku se zaměříme především na to, jak by měla smlouva o smlouvě budoucí vypadat a na co se při její tvorbě zaměřit. Dále se podíváme na okamžik, kdy a za jakých podmínek dojde k uzavření budoucí kupní smlouvy a co dělat v případě, že jedna strana odmítne budoucí kupní smlouvu uzavřít.
Co znamená smlouva o smlouvě budoucí
Smlouva o smlouvě budoucí zjednodušeně představuje závazek v budoucnu uzavřít smlouvu. V našem případě se pak bude jednat o povinnost v budoucnu uzavřít kupní smlouvu. Smlouvu o smlouvě představuje povinnost budoucí strany prodávající a budoucí strany kupující v budoucnu uzavřít kupní smlouvu konkrétního bytu. Pokud správně nastavíte smluvní znění budoucí smlouvy, získáte jistotu převodu bytu na základě kupní smlouvy předem připravené kupní smlouvy.
Proč smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít?
Obě smluvní strany zpravidla vědí, že chtějí prodávat/kupovat byt nebo dům konkrétní osobě. Z určitého důvodu však mají zájem uzavření kupní smlouvy odložit (např. naspoření prostředků, schválení úvěru, dokončení stavebních nebo jiných úprav, plánovaná kolaudace stavby, atd…). Smlouva o smlouvě budoucí pomáhá překlenout dočasnou neúplnost ve vztazích mezi smluvními stranami.
Uzavřená smlouva o smlouvě budoucí dává jistotu, že v budoucnu bude závazek k uzavření kupní smlouvy skutečně splněn. Jakmile smluvní strany podepíší znění smlouvy, stává se závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu právně vymahatelným. Díky tomu získáte jistotu, že za schválených podmínek ke koupi a prodeji konkrétního bytu dojde.
V jaké formě smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít?
Rozhodně doporučujeme uzavření v písemné formě. Ideálně proveďte úřední ověření podpisů, aby měla smlouva splněny povinné prvky i pro kupní smlouvu na byt.
Judikatura přijala závěry, že za určitých podmínek lze uzavření budoucí smlouvy sjednat i ústní dohodou. Podle rozsudku Nejvyššího soudu (sp. zn. 33 Cdo 72/2021 ze dne 27. 5. 2022) smlouva o smlouvě budoucí nemusí být sjednána písemně. Vzhledem k povaze věci však vyhotovení písemného znění rozhodně doporučujeme, neboť tím získáte skutečný doklad o vůli smluvní stran závazek do budoucna sjednat. Nemusíte se následně strachovat o splnění podmínek uplatnění, ani případného hledání svědků nebo jiných dokladů o jejím uzavření.
Co musí smlouva o smlouvě budoucí obsahovat?
Mezi povinné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí se řádí:
Označení smluvních stran
- Jméno a Příjmení stran;
- Rodné číslo (nebo IČO);
- Trvalé bydliště smluvních stran nebo jejich sídlo;
- V případě podnikání možnost připojení nebo uzavření smlouvy s právnickou osobou i IČO a DIČ (pro účely daní, umožňuje-li to zákon);
- Právnické osoby i údaje jednající fyzické osoby.
Vymezení jednotky (bytu)
Podobně jako u běžné kupní smlouvy nebo i rezervační smlouvy musíte nezaměnitelně vymezit bytovou jednotku, která má být smlouvou převedena. Pravidla pro vymezení bytové jednotky jsou shodná jako u běžné kupní smlouvy (k tomu náš článek). Údaje o převáděné jednotce získáte z katastru nemovitostí prostřednictvím elektronického přístupu.
Předmět smlouvy o smlouvě budoucí
Smluvní strany musí výslovně stanovit, že chtějí v budoucnu na základě kupní smlouvy úplatně převést byt (jednotku). Smluvní strany musí mít na paměti, že budoucí záměr musí být nezaměnitelně vymezen. Pokud chcete provést správnou smluvní konstrukci (např. „smluvní strany se zavazují uzavřít kupní smlouvu …“. Dávejte si pozor na nejasné formulace (např. „smluvní strany mají zájem uzavřít“). Každá nejasnost může do budoucna vyvolat spory a právní vymahatelnost nesprávných smluvních konstrukcí může uplatnění práv oslabit.
Vymezení podmínek uzavření smlouvy o smlouvě budoucí
Při vytváření smlouvy o smlouvě budoucí vás bude zajímat hlavně nastavení povinnosti k jejímu uzavření. Nastane-li událost, mělo k uzavření dané smlouvy dojít na základě zaslané výzvy protistraně. Předpokladem uzavření budoucí smlouvy je tedy v ideálním případě:
- Splnění smluvního milníku (např. získání stavebního povolení;
- Výzva protistraně, že podmínky byly splněny a požadujeme uzavření kupní smlouvy;
Každá strana budoucí smlouvy by v ideálním případě měla mít možnost vyzvat k uzavření budoucí smlouvy. Smluvní strany musí věnovat zvýšenou pozornost při nastavení povinnosti k uzavření budoucí kupní smlouvy. Doporučujeme vázat na splnění konkrétního skutkového děje – např. schválení úvěru úvěrující bankou, získání stavebního povolení, atd…, který lze kokrétně doložit.
Kdy a jak uzavřít smlouvu o smlouvě?
Je nezbytné ve smlouvě stanovit, kdy a na základě čeho bude budoucí kupní smlouva uzavřena. Základem je údaj obsažený ve smlouvě. Prodávající a kupující si smluvně stanoví lhůtu, do kdy od přijetí výzvy se zavazují kupní smlouvu uzavřít. Pokud si strany lhůtu nesjednají, platí zákonná lhůta jednoho roku od vyzvání. V ideálním případě si smluvní strany nastaví i horní hranici uzavření budoucí smlouvy.
Součástí smlouvy o smlouvě budoucí může být předchystaný text budoucí kupní smlouvy. Pro obě strany je vhodné uvést její úplné znění. Díky tomu vytvoříte kostru budoucího převodu domu či bytu.
Nemáte-li kontrolu nebo, je pro vás výhodnější vázat povinnost k uzavření budoucí smlouvy do určité doby po uzavření smlouvy. Vyhnete se tím nepříjemnostem v podobě liknavosti (neochotě) protistrany poskytnout nezbytné informace nutné pro uzavření smlouvy. Např. pokud protistrana získá stavební povolení (předpoklad pro uzavření budoucí smlouvy), musí předložit získané doklady. Nepředloží-li, nejsou splněny podmínky uzavření smlouvy. Pokud protistrana není pevně zavázána, může se snažit své povinnosti vyhnout.
Co dělat, když protistrana odmítne uzavřít budoucí smlouvu?
Pokud s někým uzavřete smlouvu o smlouvě budoucí, je zcela legitimní, že očekáváte, že k uzavření smlouvy skutečně dojde. V případě, že by druhá strana po výzvě k uzavření smlouvy nechtěla smlouvu uzavřít, máte možnost se obrátit na soud. Soud může nahradit souhlas účastníka, který odmítl smlouvu podepsat. Kupní smlouva tak bude uzavřena a budou z ní vyplývat sjednané povinnosti. Podle aktuální právní úpravy soud může nejen nahradit projev vůle účastníka, ale i určit obsah smlouvy podle obecných kritérií stanovených v zákoně.
Podrobnosti a průběh jednání o uzavření budoucí kupní smlouvy soudem si pro vás připravíme v navazujícím článku.
Závěr
Smlouva o smlouvě budoucí je vhodným institutem zajišťující hladký průběh převodu domu či bytu. Strany si mohou sjednat kdy a na základě čeho dojde v budoucnu k uzavření kupní smlouvy, na jejímž znění se dohodly. V případě porušení smluvních povinností, pak mohou vymáhat smluvní pokutu a nahrazení souhlasu soudem. Jelikož se jedná o náročnější problematiku, je vhodné smlouvu o smlouvě budoucí sepsat s advokátem.
Máte-li zájem uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí na koupi bytu, neváhejte se na nás obrátit. My vám pomůžeme.
Zajímá Vás jak na vztahy s nemovitostmi? Sledujte nás na sociálních sítích (Facebook, Instagram, LinkedIn) a dozvíte se více.
