Rezervační smlouva – na co si dát pozor (III.)?

- Ladislav Šmarda

Naše dříve uveřejněné články jsme věnovali obecnému vymezení rezervační smlouvy a jejích pravidel. Nejprve jsme se zaměřili na definici pojmu, v navazujícím článku jsme pak představili, co nesmí v rezervační smlouvě chybět. Nyní se budeme věnovat praktické stránce věci a povíme si jak vypadá rezervační smlouva a na co si dát pozor.

Vymezte správně právo na vznik odměny z rezervační smlouvy

Realitní zprostředkovatel by měl mít právo na odměnu jen za předpokladu, že se dostaví slibovaný výsledek. Povinnost realitního zprostředkovatele by neměla být splněna jen při obstarání „šance“ k uzavření kupní smlouvy. Spojujte právo na odměnu s pevně definovaným bodem, kterého chcete dosáhnout.

Jako kupujícího vás zajímá jen transakce, díky které můžete uzavřít kupní smlouvu na nemovitost. Právo na odměnu je tedy třeba svázat k uzavření kupní smlouvy nebo až k okamžiku provedení zápisu vlastnického práva ve váš prospěch. Chcete dosáhnout setkání s prodávajícím, kde vám bude skutečně umožněno získat byt (nebo jinou nemovitost), který vám realitní zprostředkovatel slíbil za vyjednaných (a definovaných) podmínek.

Samozřejmě nesmíme opomenout ani oprávněné zájmy realitního zprostředkovatele. Pokud se zájemce (kupující) bez omluvy nebo jiného oprávněného důvodu odmítá dostavit v určené termíny podpisu kupní smlouvy nebo jinak maří uzavření kupní smlouvy, potom přijde o poskytnutou zálohu (např. jako smluvní pokuta za nesplnění povinnosti).

Dejte si pozor na vágní a neurčité pojmy

Čím určitější smluvní vymezení, tím větší jistota všech aktérů. Profesionální realitní kanceláře bývají precizní a neponechávají náhodě budoucí výklad smlouvy.

Smluvní strany musí transparentně nastavit fungování jejich práv a povinností. Stává se, že zájemce (strana kupující) bývá v pozici velmi jednoznačně vymezených povinností, zatímco u realitního zprostředkovatele není jasné, kdy a jak má co vykonat. V roli zájemce (kupujícího) se musíte snažit prosadit změnu ve váš prospěch.

Ideálně si stanovte:

  • Pevné lhůty – nejpozději do 3 měsíců od podpisu této smlouvy v termínu odsouhlaseném smluvními stranami. Např. výběr ze 3 návrhů, z nichž si zájemce zvolí (nikoli, až si realitní zprostředkovatel vzpomene);
  • Čas – uzavření kupní smlouvy v obvyklou denní dobu nebo dle známých preferencí smluvních stran. Můžete např. limitovat i od 15:00 do 17:00 (nikoli v pozdních nočních hodinách);
  • Přesné místo – v místě sídla realitní kanceláře nebo konkrétního advokáta (nikoli, kam vás vyzve prodávající nebo realitní kancelář. Např. na ostrově „Lua Lua“ na třetí barové stoličce);
  • Známé podmínky koupě – za základních podmínek uvedených v rezervační smlouvě a obvyklých ujednání koupě a prodeje nemovitostí. Úplné smluvní znění můžete přiložit v příloze (není možné, aby si následně prodávající diktoval neznámé/nesmyslné podmínky – sloužit nikomu nechcete). Správné vymezení nemovitosti najdete zde;
  • Způsob komunikace – odeslání výzvy k uzavření mailem smluvně sjednejte jako povolenou formu komunikace i s označením konkrétního mailu;
  • Definujte si příležitost k uzavření kupní smlouvy. – Půjde o setkání k podpisu označené kupní smlouvy za osobní účasti prodávajícího nebo jím pověřeného zástupce za účelem jejího podpisu . Záměrem bude uzavření smlouvy ve znění přiloženém v příloze („Příležitost k uzavření smlouvy“ nechcete vnímat tak, že o vítězi mezi zájemci rozhodne hod kostkou) Nebojte se o podmínkách vyjednávat.

Příklad

Např. znění: „Zprostředkovatel zájemci umožní uzavření kupní smlouvy. „si může vyložit každý po svém. Viz. absurdní výklad:

Kupní smlouvu můžete uzavřít za úsvitu, 3 den po úplňku, v chýši Šamana Didi kmene Sasa, porazíte-li v souboji oštěpem ostatní vyzyvatele. (Samozřejmě nadsázka). Neprovedete-li vymezení srozumitelně, vnímá každý smluvní znění podle své fantazie. Buďte srozumitelní.

Dejte si pozor na způsob využití zálohy

Splněním podmínek rezervační smlouvy realitní zprostředkovatel získá zpravidla nárok na ponechání uhrazené zálohy jako provizi za zprostředkování. V ideálním případě se tak uspokojí po uzavření a plnění z kupní smlouvy na byt.

Nezapomeňte si nastavit pravidla pro vrácení zálohy. Pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy (např prodávající odmítne uzavřít kupní smlouvu), potom musí realitní zprostředkovatel inkasovanou částku vrátit. Pravidla pro její vrácení by ve smlouvě neměla chybět. Jste-li na straně kupující, je ve vašem zájmu stanovit lhůtu pro uzavření kupní smlouvy. Nesplní zprostředkovatel svoji povinnost získáte právo na vrácení celé sjednané částky zálohy.

Vždy proveďte náležitou kontrolu

Co je psáno, to je dáno. Nezapomínejte provést kontrolu, zda jste v rámci smlouvy vymezily vše, na čem jste se dohodli (k tomu podobně např. dřívější příspěvek). Nespoléhejte se jen na vlastní subjektivní pocity nebo dojmy z protistrany. Trvejte na to, abyste si vyjasnili veškeré pochybnosti a nedostatky předloženého návrhu smlouvy ještě před jejím podpisem. Smlouvu píšete pro případ problému. Dostanete-li se s protistranou do rozporu, potom můžete trpce litovat, že jste se neozvali při revizi dokumentu.

Nedívejte se na znění smlouvy vlastníma očima. Nečtěte text vlastním pohledem, ale skutečně zkoumejte, jak by vnímala znění smlouvy třetí osoba na vašem místě. Podání ruky na nezapsané nemáte jako prokázat.

Rezervační smlouva a na co si dát pozor – Závěr?

Hlídejte si svá smluvní práva. Jen vy a vámi vybraní zástupci skutečně jednají ve váš prospěch. Nezapomeňte uvést do znění rezervační smlouvy prvky pro vaši ochranu.

Tento náš příspěvek na téma Rezervační smlouva a na co si dát pozor byl věnován problematice smluvního práva z oblasti nemovitostí. Máte-li dotaz nebo potřebujete-li poradit, neváhejte se na nás obrátit.