Správné zhodnocení převáděného bytu před podpisem kupní smlouvy je pro obě smluvní strany klíčové. Smluvní strany hledají shodu ohledně předmětu převodu i kupní ceny. Stav nemovitosti je základním kritériem pro to, zda se dojde k převodu bytu na konkrétního kupujícího či nikoliv. Nezbytnou roli zastává rovněž při konstrukci kupní ceny bytu při jeho převodu. Následné nesprávnosti nebo nedostatky uvnitř smluvní později uzavřené smluvní dokumentace mohou mít negativní dopady do sféry některé smluvní strany.
Stav bytu
Byt se v době prohlídky a později i při převzetí nachází v určitém stavu. Stav bytu hraje významnou úlohu při určení kupní ceny, neomezí se však pouze na tento ukazatel. Charakter a vlastnosti bytu se rovněž promítnout v budoucích reklamačních procesech. Zjištěný stav bytu totiž zásadně ovlivní možnosti uplatnění vady (reklamací) kupujícím.
Právně významné otázky stavu konkrétního bytu můžeme rozlišit na stav právní a stav skutečný (z hlediska faktických atributů a propriet). Stav bytu (jednotky) k okamžiku jeho převodu:
- Skutečný stav – souvisí se skutečným stavem bytu jako věci. V této souvislosti smluvní strany zajímají hmatatelné nedostatky nemovitosti. Nejčastěji se v této souvislosti zkoumají a řeší problémy s technickým stavem bytu, stavební úpravy, nedovolené vestavby nebo např. kvalitativní nedostatky (špatná struktura zdiva);
- Právní stav – má význam z hlediska posouzení práv a povinností souvisejících s konkrétním bytem. Často zapomenutá práva nebo povinnosti mohou vyvstat i několik let po prodeji. Mezi tyto neduhy se v praxi řadí např. dluhy nebo nedoplatky do společného fondu společenství vlastníku jednotek, společné dluhy všech vlastníků bytů v rámci zapsaná práva v katastru nemovitostí (zástavy, zákaz zatížení a zcizení, exekuce, insolvence, atd..), existující vztahy ve prospěch třetích osob (např. trvající nájem), provedení stavebních úprav bez oprávnění, dlužné částky za energie nebo smluvní vztahy související s odběrem energií a služeb.
Při existenci nedostatku bytu je pak pro obě smluvní strany právně významné, zda jde o vadu zjevnou nebo skrytou. Zjednodušeně:
- Zjevnou vadu lze odhalit při náležité péči i neodborníkem (neprofesionálem v oboru);
- Vady skrytá se naopak běžným okem (rozumně uvažující osoby průměrného rozumu) nedá odhalit a kupující ji zjistí teprve několik týdnů, měsíců nebo let po převodu bytu.
Problematika existujících vad je obsáhlým tématem, kterému bude věnován prostor v samostatném článku. Nicméně s ohledem na význam těchto otázek je vhodné poukázat na tuto problematiky alespoň orientačním způsobem.
Prohlídka bytu
Slouží zejména ke zjištění stavu bytu. Prohlídka bytu před uskutečněním jeho prodeje je enormně důležitá pro obě smluvní strany. Kupujícímu správně provedená prohlídka dodává jistotu, že skutečně do svého vlastnictví získává nemovitosti, kterou si přeje. Prodávajícího správně a pečlivě provedený audit prodávaného bytu chrání před nejistotou v budoucnu (bude se kupující po letech domáhat slevy z kupní ceny?).
Prodávající disponuje před uzavřením smlouvy o převodu bytu množství informací a smluvní dokumentace. Často je vybaven znalostmi o existujících nedostatcích jednotky, kterou hodlá kupujícímu převést. Jde jen o to, zda kupujícímu poskytne dostatečné možnosti se stavem bytu seznámit. Smluvní strany se seznamují se stavem bytu prohlídkou a zpřístupnění relevantní právní dokumentace. Prohlídkou bytu zjišťuje kupující, zda byt odpovídá reálným představám a zda je kupní cena vhledem k zjištěným skutečnostem úměrná. Studiem získaných podkladů kupující zkoumá, zda neexistují právní překážky, které by zamýšlenému převodu bránily nebo zda neexistují stavební úpravy bez potřebných souhlasů.
Prodávající (příklady dopadů)
Pokud prodávající zastírá existující vady bytu nebo neumožní kupujícímu seznámit se skutečným stavem bytu, může se kupující v budoucnu domáhat slevy ze zaplacené kupní ceny. (prodávající věděl a neumožnil zjistit – kupující nemohl vědět);
Uvede-li prodávající v rámci kupní smlouvy bytu úplný a správný stav bytu nebo umožní-li kupujícímu stav bytu objektivně zjistit, potom kupující nemůže oprávněně nárokovat existenci vady (prodávající sdělil nebo umožnil seznámení kupující musel vědět). Prohlídka bytu a převzetí známých vad kupujícím hraje ve prospěch prodávajícímu.
Kupující (příklady dopadů)
Kupující může skutečný stav zjistit (sám nebo i prostřednictvím rady nebo pomoci odborníka). Je-li stav bytu zjištěn a popsán podle skutečného stavu, nemůže se kupující následně domoci svých práv reklamací. (kupující nemohl nevědět) Nemůže-li kupující skutečně zjistit a znát stav bytu před jeho nákupem, měl by uvést jen takové skutečnosti, s nimiž měl možnost se seznámit (např. prostřednictvím jedné prohlídky).
Garance za bezvadný stav bytu prodávajícím hraje ve prospěch kupujícího. Pokud prodávající výslovně garantuje určitý stav převáděného bytu, a následně se prokáže opak, významně to posiluje pozici kupujícího z hlediska uplatnění budoucích nároků.
Stanovení kupní ceny
Zpravidla se spravedlivé určení kupní ceny dovíjí od konkrétní situace na trhu. Pravidla nabídky a poptávky určí obvyklou cenu bytu, z nichž pak obě smluvní strany při koupi a prodeji vychází. Zjištění ceny obvykle vychází z formulovaných metodik. V praxi velmi používanou je porovnávací metoda, která vychází ze srovnatelných cen prodaných nemovitostí srovnatelných vlastností a lokality. Pokud přenecháte prodej realitní kanceláři, provede kalkulaci kupní ceny za vás. Zákon v rámci svých cenových map orientačně stanoví orientační hodnotu bytu. Nutno podotknou, že kalkulace stanovená zákonem velmi často nereflektuje skutečnou situaci na nemovitostním trhu. Nespoléhejte proto na tabulkové určení hodnoty bytu vyplývající ze zákona nebo vyhlášek, neboť často neodpovídá ceně skutečné.
Vlastní prodej bytu můžete v zásadě provést i za Vámi zvolenou kupní cenu. Můžete tím implementovat vlastní parametry. Díky tomu např. snížit pro své přátele nebo příbuzné nebo naopak zvýšit, víte-li, že konkrétní osoba jeví o nákup enormní zájem. Pozor však na extrémy:
A) Příliš nízká kupní cena (příklady)
- Může prodávajícímu poskytnout právo domáhat se zrušení smlouvy (např. aplikací neúměrného zkrácení nebo lichva);
- Může překvapit při plnění daňových povinností (výchozí hodnota i daň vyměřená finančním úřadem může nepříjemně překvapit);
- atd…
B) Příliš vysoká kupní ceny (příklady)
- Může kupujícímu poskytnout právo domáhat se zrušení smlouvy (např. aplikací neúměrného zkrácení nebo lichva);
- Může v budoucnu znamenat práva kupujícího z vadného plnění a nároky na slevu z kupní ceny;
- atd…
V souvislosti s konstrukcí kupní ceny nezapomínejte zahrnout skutečný stav bytu při jeho prodeji (jak bylo uvedeno výše), případně umožnit kupujícímu dostatečnou prohlídku bytu či výslovně pamatovat a zmínit možnosti prohlídek v rámci smluvní dokumentace, včetně předávání a převzetí bytu prostřednictvím předávacích protokolů.
Závěr
Před uzavření kupní smlouvy k bytu nezapomínejte na zhodnocení převáděného stavu nemovitosti. Pro obě smluvní strany hraje tento ukazatel významnou roli. Prodávající získává jistotu, že kupující neuplatní nároky na slevu z kupní ceny. Kupující díky tomu získává jistotu, že byt je nemovitostí, kterou si přeje vlastnit. Nezapomeňte zjištěný stav bytu reflektovat ve výši kupní ceny v uzavřené převodní smlouvě. Extrémy mohou v budoucnu vyvolat zbytečné problémy a spory smluvních stran.
Sledujte nás na sociálních sítích (Facebook, Instagram, LinkedIn) a pokud se Vám líbí, co děláme, dejte nám vědět.
Obrázek: canva.com
