Předkupní právo obecně představuje vedlejší ujednání u kupní smlouvy a znamená povinnost nabídnout věc ke koupi osobě oprávněné z předkupního práva (předkupníkovi) při prodeji třetí osobě (koupěchtivému). Spoluvlastnický podíl pak představuje podíl na právech a povinnost konkrétní věci a udává, jakou měrou se konkrétní spoluvlastník podílí na výkonu práv a povinností k ní.
Předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu tedy znamenat možnost spoluvlastníka v případě prodeje spoluvlastnického podílu jiného spoluvlastníka uplatnit předkupní právo. Dříve toto právo přiznával pro všechny případy přímo zákon (občanský zákoník 40/1964) Dnes už zákonné předkupní právo stanoveno není, s výjimkou některých případů. Pokud chcete předkupní právo zachovat pro všechny případy, musíte si právo společně sjednat s ostatními spoluvlastníky, jinak se neuplatní.
V tomto příspěvku vám blíže vysvětlíme institut předkupního práva ve vztahu ke spoluvlastnictví.
Zákonné předkupní právo
V současné době se již nesetkáte s tzv. zákonným předkupním právem, které působí automaticky bez ujednání s ostatními spoluvlastníky. Výjimku představuje situace označují specifické situace popsané zákonem. Nově se předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu ze zákona uplatní pouze:
- Spoluvlastnický podíl získáte bez vaší vůle (typicky pokud spoluvlastnický podíl zdědíte). V tomto případě jsou ostatní spoluvlastníci chráněni zákonnou lhůtou 6 měsíců, kdy po tuto lhůtu budete muset respektovat. Z této výjimky existuje výjimka :)). Tou je situace, kdy budete chtít podíl převést na rodinného příslušníka nebo konkrétního spoluvlastníka věci, ke které se váš spoluvlastnický podíl váže.
- Spoluvlastnický podíl k části zemědělského závodu získaný bez vaší vůle. V tomto případě musíte vždy respektovat zákonné předkupní právo.
- Uplatnění předkupního práva v případě rozdílného vlastníka stavby a vlastníka pozemku, pokud byla stavba zřízena podle zákona.
Smluvní předkupní právo
Vždy můžete s ostatními spoluvlastníky dobrovolně sjednat smluvní předkupní právo. V oblasti spoluvlastnictví se tato problematika týká dispozic s vašim spoluvlastnickým podílem. Pokud si tedy s ostatními spoluvlastníky ujednáte předkupní právo, budete povinni nabídnout váš podíl na společné věci ostatním spoluvlastníkům, v případě zamýšleného prodeje.
Předkupní právo si můžete ujednat jako právo věcné nebo jako pouhou obligaci. Jakém jsou mezi nimi rozdíly:
- Obligační (smluvní) působí pouze mezi spoluvlastníky. O jeho sjednání v podstatě vědí jen osoby, kterých se týká (spoluvlastníci). Pokud tedy nebudete aktivní a koupěchtivého o existenci předkupní práva neinformujete, nemá se jak o jeho existenci dozvědět.
- Věcné působí proti všem. Pokud si ujednáte předkupní právo jako právo věcné právo k spoluvlastnickému podílu nemovitosti, zapíšete si jej do veřejného seznamu (typicky katastr nemovitostí). Každý kdo koupí i přes věcné právo může být soudně vymáháno právo a postihují negativní důsledky spojené s nerespektováním předkupního práva koupěchtivého.
Souvisí předkupní právo pouze s kupní smlouvou?
Převádět spoluvlastnický podíl můžete úplatně i bezúplatně. Předkupní právo souvisí s prodejem za úplatu. Úplatně svůj spoluvlastnický podíl převedete typicky prodejem. Smluvně si můžete předkupní právo sjednat i na jiné způsoby převodu spoluvlastnického podílu (např. darování). Předkupní právo lze také sjednat i v souvislosti s dispozicemi, v důsledku kterých nedochází k převodu vlastnického práva k podílu na společné věci (typicky v případě nájmu).
Poznámka: Pokud si se svými smluvními partnery předkupní právo sjednáte, doporučujeme vám, abyste si ho rozšířili i na tyto jiné dispozice, než pouze na prodej.
Porušení předkupního práva
Zodpovězení této otázky závisí na tom, zda jste si předkupní právo ujednali jako právo věcné, nebo jako obligační. Velmi často porušení předkupního práva znamená spory (právní bitvu mezi vašimi advokáty).
Ignorování věcného předkupního práva
Pokud si předkupní právo zřídíte jako právo věcné, tedy zapíšete jej do příslušného veřejného seznamu (katastru nemovitostí), dostáváte se spolu s ostatními spoluvlastníky do bezpečnější pozice a eliminujete riziko pokusů předkupní právo ostatními spoluvlastníky obcházet. V případě ignorování věcného předkupního práva máte následující práva:
- Můžete se vůči nástupci druhé strany domáhat, aby vám podíl koupí nebo způsobem, který je postavený koupi naroveň. Tzn. nakoupit spoluvlastnický podíl za stejných podmínek, jako byl prodán.
- Pokud jste předkupní právo zapsali do veřejného seznamu, je na koupěchtivém, aby se o jeho existenci dozvěděl, neboť do veřejných seznamů může volně nahlížet. Koupěchtivý tedy s obranou, že o existenci předkupního práva nevěděl, neobstojí. Presumuje se zde totiž to, že jste předkupní právo uplatnili.
- Pokud vašeho předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu při jeho převodu nevyužijete, stále vám zůstává zachováno pro budoucí převody.
Ignorování obligačního předkupního práva
V případě obligačního předkupního práva máte výrazně slabší možnosti ochrany.
- Nemáte nárok na převod spoluvlastnického podílu stejným způsobem, jakým jej získal nabyvatel
- V případě nevyužití předkupního práva vám toto právo nezůstává zachováno
- Můžete mít pouze nárok na náhradu škody pro porušení smluvních povinností.
Závěr
Předkupní právo spoluvlastnického podílu představuje vedlejší ujednání u kupní smlouvy a obecně znamená povinnost nabídnout věc ke koupi osobě oprávněné z předkupního práva (předkupníkovi), pokud ji budete chtít prodat třetí osobě (koupěchtivému). V oblasti spoluvlastnictví se tato problematika týká dispozic s vašim spoluvlastnickým podílem. V zájmu ochrany vašich práv vám doporučujeme zřízení věcného předkupního práva prostřednictvím advokáta. Předejdete tak případným sporům. Potřebujete právníka, který vám poradí v oblasti spoluvlastnictví a předkupního práva? Kontaktujte naší advokátní kancelář :).
