Podstatné náležitosti kupní smlouvy na byt jsem si představili v minulém příspěvku. Prodávající i kupujícími mají oba zájem na vyjasnění některých dalších otázek souvisejících s převodem bytu. Tato ustanovení smlouvy (na rozdíl od nutných) nebrání uskutečnění prodeji bytu, ale je vhodné smluvně ujednat. V této sekci se proto inspirujeme, jak na kupní smlouvu na byt z praktického pohledu. Do budoucna tím předcházíte komplikacím a nedorozumění po převodu bytu.
Specifikace některých smluvních otázek pro konkrétní případy si uvedeme v tomto článku.
Úprava podmínek kupní ceny a její splatnosti
Do kupní smlouvy je vhodné vymezit podrobný rozpis splatnosti a způsobu úhrady kupní ceny. Mimo výši nezapomeňte uvést i konkrétní termíny splatnosti, identifikátor platby a čísla bankovních účtů. Dávejte si pozor na omezení plateb v hotovosti. Současná právní úprava počítá s povinností celý obchod vypořádat bezhotovostními platbami.
Smluvní strany musí plnit i jiné povinnosti právní úpravy, nejen ustanovení týkající se kupní smlouvy. Kupní cena je významná i na plnění právních povinností v oblasti daní nebo potírání nelegálních aktivit. Při uzavření kupní smlouvy musí být prokázána identifikace smluvních stran i původ prostředků využitých pro nákup bytu. Např. v důsledku omezení plateb v hotovosti nad zákonný limit 10 000,- EUR nebo 270 000,- Kč. Platby v hotovosti nad zákonný rámec nejsou přípustné.
Dělení odpovědností a rizik
Prohlášení učiněná ve smluvní dokumentaci hrají enormní význam z hlediska budoucího uplatnění vad. Prodávající i kupující v nich sdělují velmi podstatné informace související s převáděným bytem (např. stav bytu, prohlédnutí a seznání nebo neseznání vad či nedodělků).
Nikdy nepodceňujte význam těchto ustanovení pro budoucnost. Dojde-li na některé smluvní straně k zatajení informací, pochybení nebo zjištění vad, sehrají tato ustanovení nedocenitelnou roli. Spor pak vždy probíhá v rovině, zda měl nebo neměl konkrétní účastník smlouvy vady bytu nebo jiná pochybení zjistit ještě před uzavřením kupní smlouvy.
Stav bytu a kupní smlouva na byt (a předání)
Podmínky předání a převzetí
Vždy je vhodné výslovně zdokumentovat celkový stav bytu, jasně vymezit případné vady a rovněž proces předání nebo převzetí. Jde o prevenci případným sporům. Kupující i prodávající smluvně vymezí kdy a za jakých podmínek dojde k předání bytu.
Doporučujeme: Předávejte byt prostřednictvím předávacích protokolů. Smluvní povinnost vyhotovení a sepsání předávacího protokolu zakotvěte přímo do textu kupní smlouvy. Díky tomu mají obě strany po fyzickém předání, jak byt ke konkrétnímu datu skutečně vypadal.
Předávací dokumentace
Předávací protokol je vždy vhodný doplněk k předání bytu. Veškeré drobné i vážné nedostatky, které zjistíte zapište do předávacího protokolu při převzetí bytu.
Vhodným potvrzením předání nemovitosti je tzv. předávací protokol. V něm strany prohlásí a potvrdí svým podpisem, kdy a jak předání bytu proběhlo, v jakém stavu nemovitost byla a kteří svědci byli předání přítomni. Čím detailnější a přesnější předávací protokol bude, tím obtížněji pak bude prodávající či kupující dokazovat, že nevěděl o stavu bytu při jeho převzetí. K přesnému popisu stavu nemovitosti můžete pořídit fotodokumentaci či videodokumentaci.
Nezapomínejte, že s předáním bytu souvisí i povinnost předání právní dokumentace, kterou prodávající disponuje (stavební a technické řešení bytu, smlouvy s dodavateli, nedoplatky do fondu SVJ, atd…). Kupní smlouva na byt by měla stanovit i povinnost k dodání potřebné právní dokumentace.
Existující nedostatky společného bytového domu nebo pozemku
Nezapomínejte, že při převodu bytu se stáváte členem společenství vlastníků jednotek. Nezajímá vás pouze převáděný, ale i stav společného bytového domu nebo pozemku. Nad rámec práv, vad a nedodělků souvisejících s bytem se rovněž zajímejte o společné části bytového domu, nedoplatky do společného bytového fondu, společně převzaté úvěry.
Stavy energií a smluvní dodavatelé
Doporučujeme neponechat stavy energií náhodě. V rámci předávacího protokolu si vymezte, jak vypadaly stavy energií a kdo odpovídá za případné nedoplatky nebo přeplatky. Nezapomínejte na definování momentu, kdy jde spotřeba k tíži smluvní strany, která s bytem může nakládat.
Podmínky uplatnění reklamace nebo záruky
Podrobnější smluvní dokumentace často stanoví i pravidla pro uplatnění zjištěných vad, nedodělků nebo jiných chyb. Na tomto místě byste měli zbystřit. Tato část smlouvy vás bude zajímat, vyskytne-li se problém. Smluvně nastavená pravidla pro reklamaci se uplatní přednostně před zákonem.
Prodávající developer v nich často nastaví striktní termíny a způsoby pro uplatnění reklamace nebo záruky na nově zakoupený byt. Nikdy nepodceňujte důležitost těchto ustanovení a v případě problému postupujte ve sjednaném režimu. Ústní nebo emailové oznámení vady hraje do karet tomu, kdo popírá existenci uplatnění vady (prodávající).
Nastavení smluvních sankcí a pokut
Nesplnění smluvních povinností můžete utvrdit smluvní pokutou nebo jinou sankcí. Pamatujte na případy, kdy některá ze smluvních stran nesplní, co slíbila, a zajistit tak druhé smluvní straně bez problému transakci ukončit (např. při nesplnění podmínek sjednaných ve smlouvě jednou stranou, může druhá strana odstoupit od smlouvy). Základními prvky ochrany jsou smluvní pokuty nebo právo na zrušení smlouvy.
Strany by ovšem neměly zapomínat, že ne všechny smluvní pokuty jim v případném sporu soud přizná v plné výši. Bez správného nastavení je smluvní pokuta k ničemu. Konzultujte znění kupní smlouvy s odborníkem, který ví, jak vás nejlépe chránit.
Zajištění úhrady kupní ceny
Velmi doporučujeme pro převodu bytu využít služeb úschovy kupní ceny a listin pro zápis práva do katastru nemovitostí. Převod nemovitosti je zdlouhavý administrativní proces, proto chcete mít skutečnou jistotu, že dojde k výsledku, který smluvní strany chtějí vyvolat. Díky advokátní úschově dosáhnete jistotu, že kupní cena bude předána do rukou prodávajícího pouze v případě, že v katastru nemovitostí bude povedena změna zapsaného vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího.
Nastavení povinnosti vypracovat a podat návrh na vklad do katastru nemovitostí (kupní smlouva na byt)
Nezapomeňte smluvně zavést povinnost provést zápis změny vlastnického práva do katastru nemovitostí. Abyste byli v budoucnu formálně považováni za vlastníka bytu, musí katastrální úřad provést odpovídající zápis. Právě díky návrhu na zajistíte skutečný převodu bytu z prodávajícího na kupujícího.
Formulář. Podání návrhu provedete prostřednictvím standardizovaného formuláře, který si vygenerujete po sepsání kupní smlouvy na webových stránkách katastru nemovitostí.
Katastrální úřad. Dokument zasíláte příslušnému katastrálnímu úřadu. Návrh tedy adresujete katastrálnímu úřadu, který vede registr pozemků a staveb, v němž se daný byt nachází. Správné určení konkrétního úřadu je proto nutností.
Návrh při převodu zajišťuje správnost zapsaných informací (údaje o vlastnících, výměrách, způsobech využití, nabývacích titulech a další). Zápis nových skutečností provádí úřad ve stanovených lhůtách a na základě předepsaných dokumentů. Jedním z podkladů pro vkladové řízení je samotná kupní smlouva na byt (vkladová listina).
Úplné podmínky pro návrh na vklad a vkladové řízení jsme si pro vás připravili v navazujícím příspěvku zde.
Závěr (kupní smlouva na byt)
Kupní smlouva k převodu vlastnického práva k nemovité věci musíte provést písemně, s úředně ověřenými podpisy na stejné straně smlouvy. Do kupní smlouvy proveďte zápis všech významných skutečností, které se týkají nemovité věci samotné či kupních stran. Sjednejte si v kupní smlouvě smluvní pokutu pro případ, že jedna ze stran neplní, co má. Se sepsáním kupní smlouvy i správným stanovením smluvních pokut vám pomůže advokát.
A jak vypadá vaše kupní smlouva na byt? Podělte se s námi o vaše osobní dojmy a prožitky.
Zajímají Vás právní vztahy spojené s nemovitosti? Sledujte nás na sociálních sítích (Facebook, Instagram, LinkedIn) a pomozte nám zlepšit právní povědomí.
