Kupní smlouva byt – vyjednávání podmínek

- Ladislav Šmarda

Kupní smlouva na byt je pomyslným dovršením procesu, který často trvá několik týdnů (i měsíců).Vyjednávání základních podmínek kupní smlouvy provádí smluvní strany ještě před samotným podpisem smlouvy. Prodávající i kupující mají často v podmínkách kupní smlouvy jasno dávno předtím, než je dohoda vyhotovena v písemném znění.

Formování podoby smlouvy je proto velmi důležité. Nyní opomeneme finální verzi převodní smlouvy (vrátíme se v navazujícím příspěvku zde a zde) a zaměříme se na proces vyjednávání, který jejímu podpisu předcházel. Na co se v rámci vyjednávání zaměřit a jak moc jsou jednání o uskutečnění kupní smlouvy závazná si nastíníme v tomto článku.  

Utváření podmínek budoucí kupní smlouvy

Návrh podmínek zpravidla připraví strana prodávající (nebo jím pověřená realitní kancelář), který v úvodní fázi procesu bývá značně angažován. Má záměr svůj byt prodat, proto je často původcem děje. Následná iniciativa a vyjednávání o změně podmínek smlouvy musí naopak vycházet z aktivní role kupujícího. Má-li kupující zájem vyjednat si odchylky od původního návrhu, musí prodávajícího nejprve přesvědčit. Nebojte se během procesu sdělit své vlastní požadavky a očekávání. Smluvní strany běžně návrhy konzultují a vzájemně si je připomínkují. Nenechte se odradit, jde o obvyklé procesy, které uzavření kupní smlouvy předchází.

Bez zřetele k tom, zda smluvní strany vyjednávají konečné znění kupní smlouvy nebo jen budoucí smlouvu. Pasivní příjemce návrhu smlouvy musí umět převzít otěže. Má-li kupující zájem vyjednat odchylky od původního návrhu, musí prodávajícího nejprve přesvědčit o svém záměru. Nakolik je prodávající ochoten slevit ze svých požadavků předurčí budoucí podobu jednání. Úspěch vyjednávání závisí na ochotě dohodnout se, na vyjednávací síle konkrétní smluvní strany, ale i na zkušenostech z jednání.

Kupní smlouva na byt a doporučená pravidla pro vyjednávání podmínek

Co je psáno, to je dáno. Nespoléhejte se na to, že protistrana dobrovolně splní nezapsané smluvní povinnosti. Slíbí-li protistrana, že pro vás po převodu bytu něco vykoná nebo neudělá, uveďte si slíbené přímo v textu kupní smlouvy. Základem je zachytit všechny skutečnosti, které smluvní strany považují za důležité k uzavření kupní smlouvy. Nezapsané často platí za neexistující. Pokud se nepojistíte v textu kupní smlouvy, nebudete v budoucnu schopni prokázat závazek druhé smluvní strany, ani následně vymáhat.

Kdo nic nezkusí, nic nezíská. Bez toho, abyste se pokusili změnu prosadit ničeho nedosáhnete. Máte-li na vymezení některé smluvní podmínky extrémní zájem, pokuste se ji vyjednat v rámci jednání o uzavření kupní smlouvy. I při neúspěchu může dosáhnout uspokojení alespoň v části. I za předpokladu, že nedosáhnete žádaného výsledku, může být neochota protistrany jednat nebo jednostranné definování podmínek protistranou doklad nerovného postavení smluvních stran, a v případě konfliktu sloužit jako důkaz v neprospěch druhé smluvní strany.

Důvěřuj, ale prověřuj. Vždy proveďte pečlivé vyhodnocení, zda slíbený návrh změny byl do finální podoby kupní smlouvy skutečně zaveden. Nespoléhejte na sliby. Vždy proveďte vlastní kontrolu toho, co máte podepsat. Pokud připojíte svůj podpis, můžete se v budoucnu jen těžko odvolávat (velmi obtížné dokazovaní), že všechno bylo úplně jinak.

Nezbavujte se nezapsaných slibů. Kupní smlouva často obsahuje ujednání, že nahrazuje veškerá předešlá jednání smluvních stran. Jinými slovy: co není zapsáno, nebylo nikdy dohodnuto. Před podpisem kupní smlouvy je třeba důsledně vyhodnotit, zda skutečně obsahuje veškeré smluvené prvky spolupráce.

Nekoukejte na svět jen vlastníma očima. Pozor na nesprávnou interpretaci smluvních pojmů. Můžete vlastním subjektivním přesvědčením dávat slovům mylný význam, který neodpovídá tomu, co smlouva zachytí. Nespoléhejte se na to, že někdo jiný vidí a slyší, co se na jednáních odehrálo. Doporučujeme, aby s vámi smluvní podmínky prodiskutoval advokát nebo jiná nezávislá třetí osoba (klidně i kamarád nebo známý).   

Ostatní doporučení

Hlavou zeď neprorazíš. Sporný bod lze vyřešit, existuje-li vůle stran dosáhnout shody. Např. odmítá-li prodávající slevit z výše kupní ceny, můžete jako ústupek nabídnout rozložení splatnosti kupní ceny v čase (např. formou doplatku kupní ceny po 12 měsících od uzavření smlouvy). Máte-li skutečný zájem uzavřít kupní smlouvu s konkrétním zájemcem, můžete díky vhodně zvolenému kompromisu dosáhnout progresu jednání. Nekonstruktivní návrhy a neústupné tvrdohlavé jednání může být naopak dokladem charakteru druhé smluvní strany, díky němuž zjistíte, že nemáte zájem s takovým smluvním partnerem kupní smlouvu uzavřít. Za své připomínky bojujte vždy, chybí-li podstatné náležitosti (např. nesprávné vymezení nemovitosti podle nebo úřadu podle katastru) nebo protistrana nesprávně vymezí smluvní stranu (např. nesprávné označení veřejného údaje jako název či IČO obchodní společnosti). Budoucí spory vám za to nestojí.

Pozor na zákon. Nezapomínejte na své zákonné povinnosti. Při uzavření kupní smlouvy si dejte pozor na povinnosti z oblasti daní a praní špinavých peněz. Pokud se setkáte s tím, že kupní smlouva sleduje protiprávní záměr (krácení daně nebo legalizace výnosů z trestné činnosti), není ve vašem zájmu v takovém jednáním pokračovat. Kupní cenu přesahující 270 000,- Kč (10 000,- EUR) nemůžete hradit v hotovosti, a to ani za předpokladu, že budete plnit ve splátkách (které se nad tento limit dostanou). Důležitý je celkový objem i zdání transakce. Dojde-li k porušení těchto povinností, dostanete se do hledáčku finančních úřadů, police, případně přitáhnete pozornost jiných nežádoucích subjektů.

Je povinností uzavřít kupní smlouvu po vyjednání podmínek kupní smlouvy?

Proces vyjednávání podmínek smlouvy není podle zákona příliš svazující. Jednání o smlouvě a její uzavření může každý vést svobodně. Jde o vlastní uvážení smluvní strany, zda se rozhodne smlouvu uzavřít. Smluvní úpravou si lze sjednat něco jiného. Následky v takovém případě nastávají jen sporadicky, pokud si smluvní strany nestanoví vlastní úpravu. To platí jen do okamžiku, než se k prodeji nebo nákupu skutečně zavážete. Jednáte-li poctivě, nic vám v zásadě nehrozí.

Sankce za neuzavření kupní smlouvy ze zákona

Negativní důsledek za neuzavření kupní smlouvy může reálně vzniknout jen v případě, že neuzavřete kupní smlouvy, i když se uzavření smlouvy jeví druhé smluvní straně jako vysoce pravděpodobné. Dospějí-li smluvní strany do stádia, že se jeví uzavření smlouvy jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě strana, která smlouvu odmítne podepsat. To samozřejmě neplatí, máte-li spravedlivý důvod pro ukončení jednání o smlouvě nebo se prostě nedohodnete na podmínkách uzavření smlouvy.

Kupní smlouva na byt a smluvní sankce podle jiného ujednání smluvních stran

Pro obě smluvní strany je zásadní moment podpisu písemného příslibu ještě před samotným podpisem kupní smlouvy. Povinnost uzavřít budoucí kupní smlouvu může následně více či méně vyplývat z předsmluvních jednání. Po podpisu jakéhokoliv slibu k uzavření kupní smlouvy na byt zpravidla omezíte možnost bez sankce jednat o uzavření kupní smlouvy opustit. Za zmínku stojí zejména o smlouva s realitní kanceláří nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Uzavřete-li rezervační smlouvu, smlouvu o realitním zprostředkováním, a následně kupní smlouvu odmítnete podepsat, může protistrana uplatnit sankci ve formě smluvní pokuty (pokud ji sjednáte). Pokud se zavážete smlouvou o smlouvě budoucí, můžete vás protistrana dokonce donutit uzavřít smlouvu prostřednictvím soudu. Zjednodušeně porušení povinnosti uzavření kupní smlouvy může mít za následek:

(i) Realitní zprostředkování (neuzavření kupní smlouvy) / uzavřená rezervační smlouva – při porušení povinnosti uzavřít smlouvu = smluvní pokuta a nárok na náhradu škody.

(ii) Smlouva o smlouvě budoucí (při neuzavření kupní smlouvy) – při porušení povinnosti uzavřít smlouvu nahrazení vůle uzavřít smlouvu prostřednictvím soudu, náhrada nákladů řízení.

Oba tyto dokumenty slouží jako nástroj k uzavření kupní smlouvy na byt. Zavazují vás dodržet daný slib. Porušíte-li svoji smluvní povinnost, budete nuceni odškodnit protistranu nebo dokonce donuceni původní smlouvu uzavřít prostřednictvím soudu. Vždy se nakonec můžete dohodnout jinak, je-li i protistrana nakloněna kompromisnímu řešení.

Kupní smlouva na byt završuje jednání smluvních stran. Nikdy neponechejte náhodě její znění a bojujte za ochranu svých práv v době, kdy ještě můžete. Potřebujete pomoci při vyjednání podmínek koupě nebo prodeje? My vám pomůžeme.

Sledujte nás na sociálních sítích (FacebookInstagramLinkedIn) a pokud se Vám líbí, co děláme, dejte nám vědět.