Kupní smlouva byt – Na co si dát pozor při výběru kupujícího?

- Ladislav Šmarda

První kroky před uzavřením kupní smlouvy bytu vedou směrem vyhledání vhodného zájemce o uzavření kupní smlouvy. Jako prodávající v tomto okamžiku volíte, zda vyhledáte kupujícího vlastními silami nebo zvolíte zastoupení některou realitní kanceláří.

V předchozím článku jsme se věnovali problematice stavu bytu a stanovení kupní ceny. Nyní se zaměříme na výběr smluvní strany. Vzhledem k tomu, že prodávající drží klíče vysněného bytu, volba kupujícího ovlivní jeho zvolené kroky. Bez ohledu na to, zda využije k nalezení kupujícího realitního zprostředkovatel, či nikoliv.

Proč je správný výběr kupujícího zásadní?

Výběr správného kupujícího zajistí bezproblémovou úhradu kupní ceny (solventnost). Po převodu bytu musí kupující plnit práva a povinnosti převáděná současně s bytem (např. úhrady společenství vlastníků jednotek). Kupující bude nově plnit navazující právní povinností. V této souvislosti dbejte na to, že:

Kupující musí být schopen zaplatit kupní cenu. Bez ohledu na způsob výběru kupujícího by měla být základní prověrka kupujícího prostřednictvím dostupných rejstříků (např. insolvenční rejstřík) a evidencí (např. evidence exekucí) samozřejmostí. Insolventní kupující znamená v praxi obrovský problém. Nechcete řešit problémy s odstoupením od smlouvy, ani případnou žalobou na náhradu škody.

Nezapomínejte na pohledávky či závazky ze společného bytového fondu SVJ nebo zapsaná věcná práva. Kupující musí být schopen tyto závazky plnit.

Dále mějte na paměti, že převáděná jednotka může být zatížena věcnými břemeni, služebností, zástavou nebo jinými právy třetích osob (podívejte se v katastru nemovitostí). Tyto musí nově plnit kupující nebo musí dojít k jejich výmazu.

Kupující musí pečlivě volit zdroj financování. Zvláště, pokud si na nákup bytu sjednává úvěr. Chybný výběr úvěrující instituce může zhatit jeho záměr získat nemovitost.

Vlastní výběr kupujícího

Pokud prodávající vyhledá kupujícího vlastní cestou, inzeruje nebo přímo osloví známé zájemce o koupi.

Inzerce prodeje. Inzeruje-li sami, musíte se obrnit trpělivostí. Při jednání se zájemci správně volte jen takové osoby, které mají o nákupu bytu skutečně zájem. Nestaňte otrokem přání potenciálních kupujících (ve snaze prodat byt). Dejte si pozor na nechtěné nabídky realitních makléřů.

Bezinzertní prodej. Vybíráte-li kupujícího z řad svých známých, nevěřte jen planým slibům. Ověřte si, že známý skutečně dostojí svému závazku a nebude se vás snažit v rámci smluvních podmínek krátit. Ani při vlastním výběru kupujícího nemůžete spoléhat jen na korektní vazby, a pro každý případ se pojistěte dostatečnými smluvními zárukami.

Kupní cena jako hodnotící prvek

Sdělení základních podmínek převodu bytu kupujícímu, je dalším předpokladem postoupení k vyhledání správné osoby (schválení a podpis úplného smluvního znění). Nastavením kupní ceny vymezíte základní hranice potenciálních zájemců. Kupní cena by měla odpovídat skutečné tržní hodnotě nemovitosti.

K určení hodnoty nemovitosti slouží kvalitativní kritéria jako je např. lokalita, využití nemovitosti, stav bytu či domu nebo průměrná cena za m2 podlahové plochy bytu či domu v okolí nemovitosti. Nesprávným stanovením ceny bytu se ochudíte, případně odradíte skutečné zájemci o koupi z řad kupujících (kdyby provedl posouzení odborník, částka mohla být vyšší). Buďte proto opatrní.

Prohlídky bytu

Prohlídky provádějte jen s osobami, které mají skutečný zájem . Obrňte se trpělivostí a pro samotné uskutečnění prohlídek vybírejte jen takové osoby, kterým byste svůj byt rádi prodali.

Přistupujte k prohlídkám efektivně (například více ve sledu za sebou) a určete si vlastní termíny, kdy se vám jejich uskutečnění hodí. Nenechte si diktovat podmínky prohlídek kupujícími.

Nezapomínejte, že kupující úplně neznáte, berte proto jejich sdělení rezervovaně a nespoléhejte se jen na to, co vám sdělují. Vlastní nastavení smluvních podmínek i prověření kupujícího před zamýšleným převodem provádějte vždy. Při vlastním výběru kupujícího musíte sami volit prostředky ochrany svých budoucích práv z kupní smlouvy. V této souvislosti vždy doporučujeme:

  • advokátní úschovu (jistota zaplacení peněz) – krok zvlášť doporučený;
  • vytvoření kupní smlouvy advokátem – krok doporučený.

Výběr kupujícího prostřednictvím realitní kanceláře

Rozhodnete-li svěřit se s prodej nemovitosti do rukou realitního zprostředkovatele, musíte odpovědně zvolit správného zástupce. Realitní provize bývá poměrně štědrá, a za její poskytnutí musí být podán odpovídající servis. Realitní kancelář se správným pro‑klientsky orientovaným servisem předchází nešťastným situacím i výskytu komplikací.

Důležité není pouze první dojem, ale jaké služby vám v rámci smlouvy zprostředkovatel nabízí a zda vám dává prostor pro realizaci vlastních požadavků.

Smlouva o realitním zprostředkování

Zastoupení a inzerce probíhá na základě smlouvy o realitním zprostředkování. Podpis realitní (rezervační) smlouvy je zásadním zlomovým bodem. Pečlivě si proto nastudujte podmínky realizace smluvní zprostředkování. Na základě podepsané smlouvy do budoucna jedná zvolený realitní makléř. K prodeji se tak dostává nová osoba (realitní zprostředkovatel má vlastní práva a povinnosti), která vyžaduje plnění ze své vlastní smlouvy uzavřené s vámi i kupujícím.

Budoucí neuzavření kupní smlouvy se zájemcem vybraným realitním zprostředkovatelem může vést k negativnímu následku. Vyvázání se z uzavřené realitní smlouvy je zpravidla sankcionováno smluvní pokutou. Většinou nelze volně bez sankce uzavřenou smlouvu ukončit, pokud se předtím nedohodnete jinak. Vhodný a pečlivý výběr smluvního partnera z řad realitních zprostředkovatelů může ovlivnit množství v budoucnu řešených otázek.

Výběr prohřešků nesprávné realitní kanceláře

Mírněte agresivní jednání zprostředkovatele (prodej za každou cenu). Při jednání s neznámým realitním zprostředkovatelem chraňte vaše práva i v tomto smluvním režimu. Stanovte si vlastní výjimky, kdy nejste povinni uzavřít kupní smlouvu s některým vybraným zájemcem.

Dejte si pozor na nesplnitelné sliby. Přemrštěná výše kupní ceny může sloužit jen jako lákadlo, abyste se svěřili do rukou realitního zprostředkovatele, který nakonec bude kupní cenu postupně snižovat. Zároveň si dejte pozor, aby realitní zprostředkovatel neměl byt k prodeji příliš dlouho, obzvláště v případě výhradního prodeje. Může vám tím vzniknout značná škoda (např. ztrátou příležitosti, inflací, ale i propadem trhu).

Obrovský zřetel věnujte pravidlům pro vznik odměny i ponechání zálohy. Podívejte se, ve kterých případech si realitní zprostředkovatel může ponechat zálohu. Před podpisem věnujte zvláštní pozornost ustanovení o smluvní pokutě. Vyberte realitního zprostředkovatele, který je spolehlivý a nehledí jen na provizi nebo nároky na smluvní pokuty. Vymezte nárok na provizi k okamžiku převodu bytu nebo k okamžiku zaplacení kupní ceny nebo tak, aby nevznikl jen obstaráním příležitosti kupní smlouvu uzavřít.

Při nákupu si dejte pozor, aby zprostředkování obchodu skutečně proběhlo. Dojde-li k porušení podmínek smlouvy, zajistěte, aby byla vrácena sjednaná záloha. Pokud zprostředkovatel poruší smlouvu, neváhejte se bránit.

Špatný výběr realitní kanceláře nebo zprostředkovatele může vést např. k prodeji za každou cenu bez ohledu na následky nebo k upřednostnění nechtěných kupujících. Pokud volíte prodej skrze realitní kancelář, potom před uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování věnujte pozornost této smlouvě nebo ideálně nechte smlouvu upravit právníkem.

Proč je správný výběr realitní kanceláře zásadní?

V oblasti prodeje prostřednictvím realitní kanceláře vás zajímá dosažení žádaného výsledku (zaplacení kupní ceny) a teprve poté povinnost uhradit odměnu. Nesprávně formulované znění smlouvy o realitním zprostředkování může znamenat vznik nároku na provizi i při špatně odvedené práci. Nadto můžete být nepříjemně překvapení smluvní pokutou i nedůsledností při prodeji (ani přes inzerci nedojde k prodeji). Ve všech případech může vést zanedbání výběru kupujícího ke zbytečným problémům.  Pokud si kupujícího vybíráte sami, je třeba jej prověřit. Pokud uzavíráte rezervační smlouvu, nezapomeňte si prověřit realitního zprostředkovatel nebo alespoň ochraňte svá práva smluvně.

Máte-li dotaz nebo právní problém v těchto otázkách, neváhejte nás kontaktovat. Rádi vám v této otázce pomůžeme.

Sledujte nás na sociálních sítích (FacebookInstagramLinkedIn) a pokud se Vám líbí, co děláme, dejte nám vědět.