V tomto příspěvku navazujeme na téma kupní smlouvy na byt. Zmínili jsme, že jedním ze způsobu prodeje bytu je provázání prodávajícího a kupujícího prostřednictvím realitního zprostředkovatele. Uzavření kupní smlouvy často předchází uzavření tzv. rezervační smlouvy. Spoléhá-li prodávající při výběru kupujícího na realitní kancelář, rezervační smlouva se využívá k uzamčení pozice kupujícího.
Rezervační smlouva je nástroj k úpravě vztahu mezi kupujícím a realitní kanceláří, který má zajistit, že kupující závazek uzavřít kupní smlouvu dodrží.
Jde o článek věnovaný smluvním vztahům v oblasti nemovitostí.
Proč se rezervační smlouva uzavírá?
Smyslem rezervační smlouvy je utvrzení zprostředkovaného realitního obchodu pro všechny strany. Kupující uhradí zálohu, kterou deklaruje skutečný zájem uzavřít kupní smlouvu na konkrétní byt. Realitní zprostředkovatel má díky tomu jistotu, že kupující svůj záměr skutečně dodrží.
Prodávající
Prodávající se dohodl s realitním zprostředkovatelem na provedení inzerce prodeje jeho bytu. Záměrem prodávajícího je získat vhodného kupce, který mu zaplatí sjednanou kupní cenu. Rezervací prodávající získá jistotu.
Prodávající chce získat co možná nejvyšší kupní cenu za svůj byt a nechce se o nic starat. Proces (tedy i uzavření rezervační smlouvy) nechává v rukou realitního zprostředkovatele. Těchto jednání se tak většinou neúčastní.
Realitní zprostředkovatel
Realitní zprostředkovatel vyhledá odpovídajícího zájemce na koupi bytu pro prodávajícího. Zájemce se v ideálním případě stane kupujícím z kupní smlouvy na byt, který realitní zprostředkovatel ve prospěch prodávajícího inzeroval. Aby si zájemce o koupi (kupující) nemohl svůj záměr uzavřít kupní smlouvu v budoucnu kdykoliv rozmyslet, uzavře s ním realitní zprostředkovatel rezervační smlouvu.
Cílem realitního zprostředkovatele je získání sjednané provizi za uskutečnění realitního obchodu (prodej bytu). Vždy sleduje zájem prodávajícího a v ideálním případě i kupujícího.
Kupující
Kupující hledá byt se záměrem získání vlastnického práva k němu od prodávajícího. Je ochoten uhradit provizi i kupní cenu, pokud skutečně konkrétní byt od prodávajícího na základě těchto transakcí získá. Účelem kupujícího je získání bytu, který prodávající prodává. Musí uzavřít rezervační smlouvu, protože realitní zprostředkovatel i prodávající na tom trvají.
Proč by vás rezervační smlouva měla zajímat?
Užitek získává každá smluvní strana jinak. Čím více některá smluvní strana upřednostňuje své vlastní zájmy a cíle, tím více hrozí vznik újmy zájmům ostatním. Správná realizace vede k uspokojení všech. Nesprávná realizace často znamená upřednostnění zájmu konkrétního subjektu na úkor jiného.
Proč nás tedy zajímá samotné znění rezervační smlouvy? Znění smluvních podmínek může předem zvýhodnit konkrétní subjekt a znevýhodnit ostatní.
Zájmy kupujícího
Kupující získává rezervační smlouvou jistotu, že byt získá právě on (ne jiný zájemce). Pokud prodávající a kupující kupní smlouvu neuzavřou, dostane sankci přímo rušitel (prodávající nebo realitní zprostředkovatel), který pochybí.
Nevýhoda pro kupujícího
Kupující se zavazuje za definovaných podmínek uzavřít kupní smlouvu na byt. Neoprávněné vycouvání z prodeje znamená sankci (nejčastěji v podobě smluvní pokuty umístěné ve smlouvě) pro kupujícího (zájemce). Realitní zprostředkovatel získá náhradu újmy pro sebe a případně i pro prodávajícího.
Kupující má zájem, aby realitní zprostředkovatel získal nárok na provizi teprve uskutečněním realitního obchodu. Dále si kupující nepřeje, aby si realitní kancelář (zprostředkovatel) ponechala uhrazenou zálohu, pokud je uzavření kupní smlouvy zmařeno. Extrém: Porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu, a tedy škoda na straně realitního zprostředkovatele i prodávajícího.
Zájmy realitního zprostředkovatele
Hlavní zájmem realitního zprostředkovatele je získání provize (proto realitní obchod realizuje).
Nevýhoda pro realitního zprostředkovatele
Nesprávný výběr zájemce kupujícího může v důsledku uzavřené rezervační smlouvy nepříjemně prodloužit podpis a splnění kupní smlouvy ne prospěch prodávajícího. Je zájmem realitního makléře pro takový případ zavést vhodné pojistky a nástroje ke skončení smlouvy.
Odmítne-li kupující bez oprávněného důvodu podpis kupní smlouvy, musí realitní zprostředkovatel reagovat nevrácením uhrazené zálohu na pokrytí vzniklých nákladů (případně i škody na straně prodávající). Extrém: Realitní zprostředkovatel si získá a ponechá vyplacenou zálohu pro sebe, i když nedojde k očekávanému výsledku (převodu bytu na kupujícího).
Závěr
Nastavte si smluvní podmínky tak, abyste byli chráněni. Nespoléhejte, že to udělá někdo za vás. V navazujícím příspěvku na téma rezervační smlouvy dále upozorníme na problémy, které s nesprávným zněním rezervační smlouvy mohou vyvstat.
Potřebujete pomoci? Obraťte se na nás.
